核心观点 - 波士顿学院退休研究中心的研究表明，年长房主（约70岁及以上）出售房屋时，相比年轻房主会获得更低的售价，这种价格差距随年龄增长而扩大 [1][2] - 价格差异主要归因于房屋维护不足以及更倾向于通过非公开渠道出售，这限制了竞争并可能导致售价降低 [5][6] - 对于将房屋价值视为退休计划重要组成部分的老年房主而言，提前规划房屋维护和出售流程对于最大化资产价值至关重要 [13][19] 研究数据与发现 - 与40-50岁的卖家相比，持有房屋约11年的80岁房主售价低5% 以2023年12月全美房屋销售中位价405,400美元计算，相当于损失20,270美元 [2] - 研究通过将CoreLogic的住房交易数据（1998年至2022年）与选民登记记录相关联来确定卖家年龄，并进行了重复销售分析 [7] - 在79至99岁年龄组中，15%的卖家以低于挂牌价90%的价格售出房屋，这是所有年龄组中比例最高的 [12] 老年房主群体概况 - 截至2024年，美国有6500万婴儿潮一代（出生于1946年至1964年），占总人口的20%，占所有房主家庭的36% [3] - 约68%的婴儿潮一代房主表示他们可能选择“在地养老”，这在一定程度上加剧了当前市场的住房供应短缺和高房价 [4] - 2022年，65岁及以上房主的房屋净值中位数为250,000美元，较2019年的170,000美元增长47%，约占该年龄段家庭财富中位数的50% [8] 导致售价较低的原因 - 房屋维护：年长卖家更可能出现维护延期或升级较少的情况，这会压低售价 [5][14] - 出售方式：年长房主更可能通过私下的、非公开挂牌（不上MLS系统）的方式出售，这类交易限制了竞争且更可能涉及投资者，导致售价较低 [6] - 出售行为：年长卖家最不可能向买家提供激励措施（如房屋保修、协助支付成交成本等） [12] 老年房主的居住与出售特征 - 全美房地产经纪人协会数据显示，卖家进行交易的年龄比过去更晚 [9] - 在70至78岁年龄组中，38%的房主在同一房屋中居住了21年或更久；在79至99岁年龄组中，这一比例为44% [11] - 一些年长卖家可能为了隐私（如避免陌生人频繁看房）而选择私下交易，或为了省去昂贵的维修项目而接受折扣价格，这是一种自愿的权衡 [18] 专家建议与规划 - 专家建议退休人员及临近退休者应意识到这些定价趋势，特别是如果他们依赖房屋价值作为退休计划的一部分 [13] - 提前规划至关重要，包括预留现金用于维护、逐步整理房屋、并将房屋出售纳入更广泛的退休和现金计划，以避免在压力下出售 [15] - 成年子女、邻居或家庭成员可以协助关注年长亲人的房屋维护状况 [15][16] - 在出售过程中，年长房主应充分了解出售选项及其对价格的影响，并可咨询其信任的成年子女以获得帮助 [17] - 应将房屋视为重要的退休资产而不仅仅是住所，主动管理可以保护其价值和现金流 [19]