房地产投资心态与市场环境 - 房地产投资者Grant Cardone认为，当前购房者的主要障碍并非市场本身，而是其思维方式，许多买家因持有“已被市场淘汰”的失败主义心态而停止寻找创造性的解决方案 [1][3][4] - 该观点与普遍记录的负担能力担忧形成对比，全美房地产经纪人协会高级经济学家指出，过去几年是现代住房史上最严峻的负担能力环境之一 [3] - 尽管Cardone的观点来自一位购买了价值数十亿美元房地产的知名投资者，但其建议挑战了传统的购房智慧，认为僵化的期望可能比市场条件本身的限制更大 [4] 住房市场负担能力现状 - 抵押贷款利率从2021年的约3%跃升至2023年的7%以上，导致典型月供比疫情前水平每月增加超过1000美元 [2] - 根据亚特兰大联邦储备银行的住房所有权负担能力监测数据，全国范围内的负担能力相对于历史规范仍然严重受限 [2] - 房地产网站Realtor.com的2026年住房预测预计，今年抵押贷款利率将在6.3%附近徘徊 [4] 购房者常见错误与策略建议 - 错误一：持有失败主义心态，认为已被市场淘汰，从而停止积极寻找机会 [4][5] - 错误二：只关注价格而非创造性融资，Cardone建议优先考虑可能提供灵活或创造性融资方案的房产，例如卖家融资、可承继抵押贷款或租购结构 [6][7] - 错误三：购买最好的房子而非最好的地段，Cardone强调位置的重要性是其他因素的十倍，建议优先考虑可支配收入较高且拥有知名全国零售连锁店的区域 [10][11] 创造性融资策略的可行性 - Cardone特别推荐瞄准两类房屋：无剩余抵押贷款的房屋和具有低息现有抵押贷款的房屋，卖家可能对非传统安排持开放态度 [7] - 根据Redfin数据，2024年前三分之二的时间里，美国只有约2.5%的房屋易手，这是至少30年来的最低周转率，部分原因是许多房主被锁定在低于5%的抵押贷款利率中而不愿出售 [7][8] - 全美房地产经纪人协会的研究表明，抵押贷款利率下降1%可能使潜在买家群体增加约550万户家庭，凸显了负担能力对利率的敏感性 [8] 地段优先原则的权衡 - 位于理想地段的房产往往升值更稳定，在市场下行时保值更好，学校质量、步行便利性和主要就业中心邻近度等因素持续影响长期房屋价值升值 [12] - 然而，黄金地段存在溢价，对于已在负担能力上挣扎的买家，优先考虑顶级社区可能意味着接受比原计划小得多、更旧或更过时的房产 [13] - 这种权衡对于关注增值的投资者效果良好，但优先考虑宜居性、空间和生活方式需求的家庭可能发现该建议更难实施 [13] 市场核心挑战：心态与数学 - Cardone的观点提供了有趣的见解，但其建议来自通过房地产积累财富的投资者，而非 necessarily 关注首次购房者艰难支付首套住房挑战的人 [14] - 根据全美房地产经纪人协会的说法，从收入和购买力的角度来看，对于许多买家而言，获得经济适用房的机会仍然遥不可及，对于许多家庭，挑战不是心态，而是数学 [15] 购房者实际应考虑的因素 - 在采用任何购房策略前，买家应获得预先批准以了解实际负担能力，考虑总月度成本而不仅仅是购买价格，并计入维护、房产税、保险和潜在的HOA费用 [16] - 灵活性在当今市场确实有帮助，但最重要的因素不是遵循任何单一专家的规则，而是确保决策符合个人财务状况、风险承受能力和长期目标 [17] - 应理解“创造性融资”通常伴随更高风险，并评估他们是否在首付之外也为房屋所有权做好了财务准备 [20]