文章核心观点 - 文章汇总了21家机构对2026年美国30年期固定抵押贷款利率的平均预测值，整体平均预测为6.18%，与当前利率水平（6.09%）基本持平，预测区间介于5.75%至6.6%之间 [15] - 文章指出，尽管存在美联储领导层变更等潜在影响因素，但长期抵押贷款利率主要由债券市场决定，预计2026年利率将呈温和下降趋势，改善住房可负担性，但不会出现大幅下跌 [7][12][13] - 文章强调经济预测存在不确定性，过去几年（2022-2024）的预测普遍低估了实际利率，而未来利率走势取决于通胀、就业、财政赤字及国债利差（Mortgage Spread）等多种因素 [5][20][21] 2026年抵押贷款利率预测汇总 - 预测范围与平均值：在ResiClub追踪的21项预测中，对2026年全年30年期固定抵押贷款利率的平均预测值为6.18%，最高预测值为6.6%（Hunter Housing Economics），最低预测值为5.75%（Morgan Stanley和Erdmann Housing Tracker）[15] - 具体机构预测（由高到低）： - Hunter Housing Economics预测平均利率为6.6% [2] - Capital Economics预测2026年第四季度平均利率为6.5% [1] - 抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）预测平均利率为6.4% [6] - PNC银行预测2026年和2027年平均利率均为6.4% [6] - Compass预测平均利率为6.30% [6] - Realtor.com预测平均利率为6.30%，其中第四季度为6.3% [7] - Redfin预测平均利率为6.3% [7] - Windermere Real Estate预测平均利率为6.25% [7] - Moody's预测平均利率为6.23%，其中第四季度为6.22% [8] - Cotality预测平均利率为6.2% [9] - 耶鲁大学管理学院预测平均利率为6.2%，其中第四季度为6.05% [9] - 富国银行（Wells Fargo）预测平均利率为6.18%，其中第四季度为6.2%，并预测2027年平均利率为6.25% [10] - 全美住宅建筑商协会（NAHB）预测平均利率为6.17% [10] - Bright MLS预测2026年第四季度平均利率为6.15% [11] - Zonda预测平均利率为6.10% [11] - Reventure App预测平均利率为6.1% [12] - 全美房地产经纪人协会（NAR）预测平均利率为6% [12] - 迈阿密房地产经纪人协会（Miami Realtors）预测平均利率为6%，其中第四季度为6.2% [12] - 房利美（Fannie Mae）预测2026年平均利率为6%，2027年为5.9% [13] - 摩根士丹利（Morgan Stanley）预测2026年底利率为5.75% [14] - Erdmann Housing Tracker预测平均利率为5.75%，并预计年底利率为5.22% [14] 影响利率预测的关键因素 - 宏观经济与政策：利率预测取决于债券市场通胀预期、预算赤字、GDP增速以及美联储货币政策，2026年美联储领导层变更可能带来政策宽松，但影响尚不明确 [2] - 劳动力市场与通胀：若劳动力市场意外走弱或经济显著恶化，可能对国债收益率和抵押贷款利率施加额外的下行压力，导致利率降幅超过基线预测 [20] - 利差（Mortgage Spread）正常化：当前10年期国债收益率与30年期抵押贷款利率之间的利差为207个基点，若其向1972年以来的长期平均值（176个基点）压缩/正常化，即使国债收益率保持稳定，也可能推动抵押贷款利率下降 [20] 利率预测对住房市场的影响 - 可负担性与销售活动：利率温和下降至6%左右低区间将边际改善住房可负担性，为市场带来更多买家，预计将对现房和新房销售提供温和提振 [11][12][14] - 置换锁定效应：由于市场利率显著高于存量抵押贷款利率（近期数据显示，每5位有抵押贷款的房主中就有4位利率低于6%），许多房主被锁定在当前住房中，限制了市场周转率，这一比例在2026年将继续逐渐下降 [7][16] - 再融资激励有限：摩根士丹利分析指出，利率需降至4%以下才会出现有意义的再融资激励，预计2026年大部分时间市场将处于“再融资荒原”，利率降至5.75%仅能使约6%的传统借款人受益，再降100个基点也只能额外增加8%的借款人 [14] 预测的历史表现与不确定性 - 近期预测准确性：在进入2025年时，ResiClub汇总的17项预测平均认为2025年第四季度30年期固定抵押贷款利率平均为6.33%，发布时实际利率为7.03%，而最终实际平均利率为6.23%，显示预测有所改善 [4] - 长期预测的挑战：预测长期收益率需准确预估通胀、美联储政策及全球经济轨迹，这些因素都难以把握，过去五年预测者接连受到疫情、历史性通胀飙升以及现代史上最快的加息周期冲击 [21] - 利率的年度波动范围：根据房地美（Freddie Mac）周度数据，自1972年以来，30年期固定抵押贷款利率的年平均波动范围为1.4个百分点，自2001年以来为1.08个百分点，2025年的波动范围为0.87个百分点 [19]