文章核心观点 Kite Realty Group (KRG) 在2025年第四季度及全年实现了强劲的运营和财务业绩，其核心特征包括：通过积极的租赁活动和资产处置优化了投资组合，与GIC成立了重要的合资企业，并实施了大规模股票回购。公司对2026年的业绩前景持乐观态度，并提高了股息。 财务业绩总结 - 净利润大幅增长：2025年第四季度归属于普通股股东的净利润为1.808亿美元（摊薄后每股0.84美元），而2024年同期为2180万美元（每股0.10美元）。2025年全年净利润为2.987亿美元（每股1.37美元），而2024年全年为410万美元（每股0.02美元）[1] - 核心运营指标稳健：2025年全年，运营合伙企业的核心FFO为4.604亿美元（每股2.06美元），同比增长3.5%；NAREIT FFO为4.686亿美元（每股2.10美元），同比增长1.4%[5] - 同店NOI持续增长：2025年全年同店净营业收入（NOI）增长2.9%，第四季度增长1.7%[5] - 资产负债表健康：截至2025年12月31日，公司净债务与调整后EBITDA的比率为4.9倍[7] 运营与租赁活动 - 租赁面积与租金涨幅强劲：2025年全年执行了683份新租约和续租，总面积约460万平方英尺，可比混合现金租赁价差为13.8%。其中，新租和非选择权续租的混合现金价差达到20.3%[5] - 主力店租赁表现突出：执行了28份新主力店租约，总面积约64.5万平方英尺，可比现金租赁价差为23.5%[5] - 出租率全面提升：截至2025年12月31日，零售组合出租率为95.1%，较上季度提升120个基点；主力店出租率为96.7%，提升170个基点；小商铺出租率为92.3%，提升50个基点[5] - 已租未开业储备丰厚：期末投资组合的“已租未开业”价差为340个基点，代表已签约但未开业的NOI价值为3700万美元[5] 资本配置与投资组合管理 - 成立合资企业：2025年与GIC成立了两家合资企业，总资产价值约10亿美元[2] - 资产处置优化组合：2025年出售了13处物业和两块土地，总收益为6.217亿美元（按公司份额计），使大型购物中心（power center）在总加权年化基本租金（ABR）中的占比降低了约400个基点[2]。其中包括以4.29亿美元出售包含8个大型社区中心的资产包，以及以4500万美元出售Paradise Valley Marketplace[11] - 大规模股票回购：截至新闻发布日，公司以平均每股23.00美元的价格回购了1300万股普通股，总金额3亿美元。其中第四季度回购770万股，耗资1.778亿美元；季度结束后又回购220万股，耗资5230万美元[2][11] 股息与2026年业绩指引 - 股息增长：董事会宣布2026年第一季度股息为每股0.29美元，同比增长7.4%[11]。此外，此前还支付了每股0.145美元的特别股息[11] - 2026年业绩展望：公司预计2026年归属于普通股股东的净利润为每股0.36至0.42美元，NAREIT FFO和核心FFO均为每股2.06至2.12美元[9] - 关键假设：指引基于同店NOI增长2.25%至3.25%、坏账准备金占中期总收入的1.0%、净利息支出（不包括非合并合资企业）中期为1.21亿美元等假设[11] 公司背景 - Kite Realty Group是一家房地产投资信托基金，专注于高品质的露天购物中心和混合用途资产[1] - 其投资组合集中于高增长的阳光地带和精选门户市场[12] - 截至2025年12月31日，公司在美国拥有169处露天购物中心和混合用途资产的权益，总可出租面积约2730万平方英尺[12]