市场表现与风格转换 - 截至新闻发布时，房地产投资信托基金（REITs）表现强劲，以Vanguard Real Estate ETF（VNQ）衡量，年初至今上涨6.9%，而同期整体市场下跌 [1] - 市场拐点出现在2月初，此前热门交易开始逆转，2月市场普遍下跌 [3][5] - 大型科技股在2月表现疲软，微软、谷歌和亚马逊分别下跌5%、10%和18% [7] - 主要股指在2月前两周下跌，纳斯达克指数下跌4%，标普500指数下跌2% [8] - 传统避险资产（如大型科技股、黄金、白银和债券）在近期市场调整中未能发挥作用 [9][11] REITs成为新避险选择的原因 - 市场资金正从估值过高的板块流出，涌入被忽视的领域，REITs因其相对吸引力成为避险选择 [11][32] - REITs的优异表现被视为仅仅是开始，需要更大幅度的超越表现才能使相对估值恢复正常 [33] REITs的基本面优势 - REITs基本面持续强劲，运营资金占总收入比率从2021年的39.6%提升至2025年的42.2% [14][16] - 债务结构改善，权益占总资产比率从2021年的43.3%提升至2025年的44.8% [14][16] - 运营资金在过去五年中持续增长 [16] - 房地产投资增长率在2025年达到6.00% [14] - EBITDA利息覆盖倍数等财务健康指标保持稳健 [14] 可靠的现金流与股息 - 大多数REITs的收入具有合同性质，期限可长达30年，这为未来现金流提供了能见度 [17] - REITs利用现金流支付股息，且股息普遍增长，预计有36家REITs将在2026年第一季度提高股息 [17] - 多家公司已宣布或预计将提高股息，例如SL Green Realty Corp. (SLG)预计股息增长33.3%，First Industrial Realty Trust Inc. (FR)已宣布增长12.4% [18] - 由于估值差异，REITs提供的现金流收益率和股息率远高于整体市场 [19][26] 估值吸引力 - 截至2026年2月12日，REITs中位数交易价格为运营资金的13.8倍，而标普500指数的市盈率为29.3倍，后者几乎是历史常态水平15倍的两倍 [21][24] - 对应的收益率显示，REITs的运营资金收益率为7.24%，而标普500指数的收益率为3.4% [24] - 股息率对比悬殊，标普500指数股息率为1.15%，而道琼斯权益REIT指数股息率为3.8% [28] - 通过投资个股而非ETF，投资者可以获得更高收益率，例如Portfolio Income Solutions的2CHYP组合收益率为5.6%，部分客户账户收益率超过8% [25] 直接受益于科技资本支出 - 大量REITs及其他基础设施类资产直接受益于人工智能领域数万亿美元的资本支出 [29] - 人工智能基础设施的巨大资本支出对超大规模公司是成本问题，但对基础设施供应商是明确利好 [29] - 数据中心需求驱动公用事业公司增长，例如Duke Energy (DUK)拥有超过1000亿美元的管道项目，American Electric Power (AEP)将其截至2030年的已承诺负荷预测翻倍 [34] - 数据中心REITs如Equinix (EQIX)在近期财报中展示了加速的每股调整后运营资金增长，原因包括现有数据中心租赁率提升以及新数据中心的高投资资本回报率开发 [29]