核心观点 - 欧洲领先的购物中心运营商Klépierre在2025年业绩表现强劲，核心财务指标如盈利、净现金和资产净值均实现增长，并对2026年业绩前景表示信心 [1] 财务业绩 - 2025年每股净现金（NCCF）同比增长5%至2.72欧元，超出最新修订后的指引 [2][3] - 2025年息税折旧摊销前利润（EBITDA）为11.193亿欧元，同比增长5.5% [3] - 2025年净租金收入同比增长5.1%至11.204亿欧元，其中同店增长贡献4.5% [3][5] - 2025年归属于母公司所有者的IFRS合并净利润为12.994亿欧元 [3] - 2025年每股资产净值（NAV）同比增长9.5%至35.9欧元，主要受投资组合价值同店增长4.9%推动 [3][7] - 2025年总会计回报率达15%，连续第二年保持该水平，2024-2025两年期累计总会计回报率达31.4% [3][7] 运营表现 - 2025年客流量同比增长1.8%，零售商销售额同比增长3.4%，后者是全国零售销售指数增速的两倍 [2][3] - 财务占用率同比提升60个基点至97.1%，续租和转租的租金提升率达4.6% [3][4] - 占用成本比率低至12.5%，为未来租金上涨提供了空间 [3][4] - 商场收入（Mall Income）同比增长12.1%，主要由零售媒体（Retail Media）和专业租赁（Specialty Leasing）驱动 [3][5] - 公司在过去3年中，尽管处置了价值超过20亿欧元的资产（约占2025年底投资组合评估价值的10%），但净租金收入、EBITDA和NCCF累计增长均超过20% [3] 投资组合与资本配置 - 2025年底投资组合总价值为212亿欧元 [29] - 2025年末收购了意大利巴里大都会区的领先购物中心Casamassima，总对价1.6亿欧元，预计首年即可产生高个位数现金回报 [11] - 在法国蒙彼利埃的Odysseum购物中心完成了扩建，预计成本收益率为9% [3][12] - 在意大利都灵的Le Gru购物中心启动了扩建项目，投资8100万欧元，预计成本收益率为10% [3][12] - 在意大利里米尼的Romagna购物中心公布了扩建项目，预计成本收益率超过8% [12] - 2025年处置了非核心资产，总价值2.05亿欧元，平均较评估价值高出8%，混合EPRA净初始收益率为5.6% [13] 资产负债表与融资 - 截至2025年12月31日，合并净债务为73.5亿欧元，与上年基本持平 [10] - 净债务与EBITDA比率进一步降至6.7倍的历史新低，贷款与价值比率（LTV）降至34.7% [3][10] - 利息覆盖比率（ICR）保持健康，为7.2倍 [3] - 平均债务成本为1.9%，平均债务期限为6.3年 [10] - 过去12个月筹集了超过10亿欧元的长期融资，平均期限8.5年，混合收益率极具竞争力，为3.3% [3][9] - 成功将银团循环信贷额度再融资，签署了新的12亿欧元绿色纯玩家信贷额度 [9] - 2025年，标普和惠誉分别将公司的投资级评级上调至A-和A级，巩固了其在欧洲上市房地产领域的最佳信用评级 [8] 可持续发展 - 2025年投资组合能源强度进一步降低至74.6千瓦时/平方米，范围1和范围2碳排放强度较2024年降低6%，较2017年基线降低87% [15] - 超过53%的废物被回收或再利用，较上年提升4个百分点 [15] - 83%的员工绩效计划中整合了CSR目标 [15] - 在2025年全球房地产可持续性基准（GRESB）评估中，公司在欧洲上市房地产类别（所有资产类别合并）排名第一，并在零售类别保持全球领先地位，得分95/100，保持五星评级 [16] - CDP连续第五年将公司列入其最高“A”名单，MSCI维持其AA评级 [17] 股东回报与展望 - 执行董事会提议2025年每股现金股息为1.90欧元，同比增长3%，有待2026年5月7日股东大会批准 [3][18] - 对于2026年全年，公司预计在指数化环境较弱的情况下，实现至少11.3亿欧元的EBITDA和至少2.75欧元的每股净现金 [19] - 2026年业绩展望基于以下假设：宏观经济背景稳定、零售商销售额大致持平、无进一步资产处置或收购的影响、债务成本在2026年几乎完全对冲 [22] 公司治理 - 监事会成员兼审计委员会主席John Carrafiell决定在2026年5月7日年度股东大会结束后卸任 [20] - 监事会决议推荐任命Ludovic Jacquot为独立监事会成员，待股东大会批准后，将任命其为审计委员会和投资委员会成员 [21] - Ludovic Jacquot拥有近30年房地产、投行和企业金融领域的专业经验 [22][23]