行业竞争格局 - 头部代建企业市场集中度下降 新签约规划建筑面积TOP5企业占比41% 较2024年同期下降2个百分点 [1] - 中部代建企业加速发力 TOP6-15企业新签约规划建筑面积占比40% 较2024年上升3个百分点 [1] - 尾部代建企业继续调整出清 [1] 市场参与者动态 - 央国企积极入局代建并发展迅速 销售额TOP50房企中 有30家已规模化开展代建业务 占比六成 其中央国企18家 占比近四成 [2] - 全国16家房地产央企中 已有12家开展代建业务 其中4家成立独立代建业务公司 [2] - 部分央国企新签约面积增长显著 例如中铁置业同比增长51% 五矿地产和中铁建地产同比增长超100% [2] - 央国企凭借资源优势 在城市更新、保障性住房、资方不良资产处置等方面具有较强优势 [2] 业务模式结构 - 商业代建是主要模式 2025年新签约面积占比74.0% 较2024年基本持平 [3] - 政府代建占比21.6% 资本代建占比4.4% 资本代建占比较2024年微增1.1个百分点 [3] - 随着“保交付”阶段性工作基本完成 “保交楼”式代建有所减少 [3] - 当前资本代建主要以资方不良资产处置类为主 对代建企业的产品、营销能力及稳健性要求更高 [3] - 商业代建管理费率通常高于政府代建 风险低于资本代建 且可能涉及代销 能为企业贡献更多营收 [3] 地理业务布局 - 业务布局向三四线城市下沉 2025年新签约面积中 二线城市占比46.3% 三四线城市占比45.6% 两者日趋接近 [7] - 一线城市占比8.1% 较2024年同期增长3.1个百分点 部分企业开始在广州、北京等一线城市探索城市更新、旧改等领域代建机遇 [7] - 业务更加聚焦主要城市群 长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部城市群合计占比78.3% 较2024年提升10个百分点 [9] - 中西部和成渝城市群增长最快 占比分别提升4.9和4.6个百分点 [9] - 京津冀区域代建规模有所下降 目前代建城市主要集中于河北省的石家庄、保定和廊坊等少数城市 [9] 项目业态分布 - 商品住宅、商办类和保障性住房是主要业态 2025年合计占比86.8% 与2024年持平 [12] - 商品住宅类占比持续提升 2025年占比达66.7% 较2024年同期增长11.4个百分点 [12] - 商办类占比13.5% 保障性住房占比6.7% 均较2024年有所下降 [12] - 部分代建企业开始提前布局城市更新赛道 2025年该类项目占比为2.7% [12] 费率与项目类型 - 代建管理费率持续下降且呈低费率趋势 2025年费率在1%-3%之间的项目占比84% 较2024年增加4个百分点 [16] - 其中费率在1%-2%之间的项目占比45% 较2024年增加2个百分点 [16] - 代建代销类项目占比最高 达49% 纯代建类项目占比28% [18] - 大部分项目要求代建并进行代销 且部分项目的管理费支付节点与项目去化率直接挂钩 考验企业营销能力 [18]