核心观点 - CTO Realty Growth在2025年第四季度及全年业绩表现强劲 核心财务指标增长 租赁活动创纪录 资产组合优化与扩张并举 并为2026年提供了积极的业绩指引[7][6][5][10][18] 租赁业务与运营表现 - 2025年末 公司租赁入住率达到创纪录的95.9% 第四季度同店NOI增长4.3%[6] - 第四季度 公司签署了18.9万平方英尺的租约 其中可比租约16.7万平方英尺 现金租金上涨31% 全年签署租约67.1万平方英尺创纪录 其中可比租约59.2万平方英尺 现金租金上涨24%[5] - 公司积极填补空置的主力店空间 2025年已解决7个总计17.7万平方英尺的主力店位置 剩余3个正在谈判中 预计这些主力店置换将带来约60%的正现金租金价差[3] - 第四季度 公司签署了一份4.8万平方英尺的全国性投资级零售商租约 整合了多个空间[4] - 截至2025年末 “已签约未开业”的租金管道为610万美元 约占年现金基础租金的5.8% 其中近一半预计在2026年确认 全部将在2027年确认[2] - 租金确认时间方面 管道预计在2026年逐步增加约一半 并在2027年全面上线 确认模式大致均匀 但在2026年下半年和2027年会有类似的加速[1] 资产收购、处置与发展机会 - 2025年12月 公司以6520万美元收购了位于佛罗里达州庞帕诺比奇的Pompano Citi Centre 该露天零售中心占地35英亩 包含50.9万平方英尺运营面积（收购时入住率92%）以及6.2万平方英尺未完工的壳空间 公司正积极与意向租户洽谈 并指出最大租户JCPenney的租金极低 可能带来长期机会[8][9] - 2025年全年 公司完成了1.66亿美元的投资 加权平均初始现金收益率为9% 包括Pompano收购、年初的Ashley Park收购以及2100万美元的结构性投资[10] - 公司以7800万美元的价格出售了达拉斯的Shops at Legacy North 现金退出资本化率为“低5%”区间 以回笼资金投入更高收益机会[11] - 公司已签约收购德克萨斯州一个38.4万平方英尺的购物中心 价格约为8300万美元 预计在2026年第一季度完成交易 该资产已稳定 但存在增值机会[11][12] - 公司确定了6个外地块开发机会 正处于不同阶段的租户谈判中 平均每个需投资约500万美元 预计收益率为“低两位数” 资本预计在2026年和2027年投入 租约将在2027年下半年开始贡献收益[13] 财务业绩与资产负债表 - 第四季度核心FFO为1580万美元 高于去年同期的1420万美元 摊薄后每股核心FFO为0.49美元 去年同期为0.46美元[14] - 2025年全年核心FFO为6050万美元 高于去年同期的4790万美元 摊薄后每股核心FFO为1.87美元 去年同期为1.88美元 每股变化反映了2024年末杠杆降低（净债务/EBITDA降低了约“一整倍”）的影响[15] - 包括四个非核心物业在内的总同店NOI在第四季度增长1.1% 非核心物业业绩受到新墨西哥州阿尔伯克基一处21.2万平方英尺办公物业近一半面积被Fidelity退租 以及佛罗里达州代托纳比奇海滨餐厅分成租金下降的影响 该办公空间已重新租给新墨西哥州政府 初始租期10年 使该楼宇实现100%出租给两个投资级租户 州政府的现金租金预计从2026年下半年开始[15] - 公司流动性充足 年末拥有1.67亿美元流动性 包括1.49亿美元循环信贷额度和1800万美元可用现金 季度末净债务/EBITDA为6.4倍 较第三季度末的6.7倍有所改善[16] - 公司在第四季度初以加权平均每股16.26美元的价格回购了500万美元普通股 2025年全年总回购金额为930万美元 加权平均每股16.27美元[17] 2026年业绩指引与关键假设 - 公司发布2026年初步指引 预计摊薄后每股核心FFO为1.98至2.03美元 摊薄后每股AFFO为2.11至2.16美元[18] - 指引关键假设包括：1至2亿美元的投资规模（含结构性投资） 加权平均初始收益率为8%至8.5% 购物中心同店NOI增长3.5%至4.5% 一般及行政费用为1950万至2000万美元[20] - 随着“已签约未开业”管道中的租户接收物业并开始支付租金 同店NOI增长的步伐预计将在年内改善[18]