核心研究发现：高龄卖家面临价格折价 - 波士顿学院退休研究中心的新研究指出，等到70岁或更晚才卖房的房主会遭受财务损失，高龄卖家往往比年轻卖家接受更低的价格[8] - 该研究发现，一位80岁的卖家出售一套持有约11年的房屋，其售价会比40至50多岁的卖家低约5%[7] - 以2025年12月全国房屋销售价格中位数405,400美元计算，这一价格折价约为20,270美元，且价差随年龄增长而扩大[7] 市场环境：转向买方市场 - 抵押贷款利率在6.3%附近徘徊，房地美首席经济学家预计2026年利率将维持在该水平附近[5] - 根据Redfin数据，2025年12月全国卖家数量比买家多47%，市场条件被描述为对买方有利[8] - 在某些阳光地带都市区，卖家与买家的差距更为显著：奥斯汀的卖家数量比买家多约128%，劳德代尔堡约125%，纳什维尔约111%[1] 导致折价的关键因素 - 房屋状况是主要驱动因素：研究将较差的出售结果与延迟维修和较少翻新联系起来，即使在考虑地段和整体市场状况后，这也会压低报价[3] - 在偏向买方的环境中，明显的磨损会成为买家争取更低价格或维修补偿的重要筹码[3] - 财务规划师指出，较低的售价通常源于延迟维护和由退休后现金流紧张驱动的仓促决定[14] 行业数据与趋势 - 全美房地产经纪人协会2025年世代趋势报告发现，79至99岁的卖家中，有15%以低于挂牌价90%的价格出售，这是所有年龄段中比例最高的[13] - 房地美研究发现，68%的婴儿潮一代房主表示他们预计将留在现有房屋中，这有助于保持库存紧张[6] - 2025年第二季度，美国住房和城市发展部数据显示房屋价格中位数为410,000美元，较2019年上涨约27%，但自2023年以来增长已放缓[4] 对退休财富的影响 - 对退休人员而言风险很高，因为住房通常占其净财富的很大一部分[12] - 根据哈佛大学住房研究联合中心2023年报告，65岁及以上房主的房屋净值中位数在2022年达到250,000美元，较2019年的170,000美元增长47%，约占其财富中位数的一半[12] 政策背景 - 立法者近期通过了一项广泛的两党住房方案，旨在解决 affordability 危机，《21世纪住房法案》以390-9的悬殊票数在众议院获得通过[10] - 该立法鼓励地方政府建造更多房屋并减少建筑障碍，反映出对在价格上涨和库存有限的情况下增加住房供应需求的日益认可[10]