行业核心问题：房贷信用报告费用上涨与政策争议 - 抵押贷款行业正围绕房屋买家过户成本中的一项费用产生冲突，即贷款机构核查借款人信用的费用[1] - 尽管该费用通常仅为数十或数百美元，在购房总成本中占比很小，但近年来费用大幅上涨[2] - 根据抵押贷款银行家协会12月12日致联邦住房金融局的信函，到2026年，相关成本可能平均上涨40%至50%[2] 抵押贷款银行家协会的提案 - 该行业协会要求联邦住房金融局允许贷款机构，对信用评分700或以上的借款人，可选择依赖单一信用报告，而非目前要求的“三方合并”报告[3] - 目前，希望向房利美和房地美出售抵押贷款的机构必须使用三方合并报告，该报告整合了三大信用报告公司（Equifax、Experian和TransUnion）的数据[6] - 协会在12月的信函中概述了该提案，并在上周国会关于住房所有权和二级抵押贷款市场作用的听证会上，于书面证词中重申了此点[14] 当前信用评分与报告要求 - 尽管贷款机构通常要求最低信用评分为620分（评分范围300-850），但政府支持企业及抵押贷款买家房利美在11月表示，通过其自动承销系统处理的申请将不再要求最低分数[4] - 然而，大多数购房者拥有更高的信用评分，因此可能从上述变化中受益。根据纽约联邦储备银行数据，2024年首次购房者的平均信用评分为734分，重复购房者的平均评分为775分[5] - 贷款机构在购房过程中通常需要两次获取借款人的信用报告：一次在申请时，另一次在贷款即将交割前，以确保情况无重大变化[10] 费用上涨的具体情况与影响 - 一位贷款官员分享的定价示例显示，一份基本三方合并报告的具体成本同比上涨40.4%，从去年的33.50美元上涨至2026年的47.05美元（个人申请人）[9] - 若贷款机构两次都使用三方合并报告，个人申请人的总费用将翻倍至94.10美元，夫妻申请人的费用将翻两番至188.20美元[10] - 过户成本总额通常占贷款金额的3%至6%，以35万美元的抵押贷款为例，这部分费用在7000美元至21000美元之间[8] - 对贷款机构而言，部分问题在于如果潜在购房者最终未完成交易，信用报告的成本无法转嫁给买家，这意味着贷款机构需自行承担该成本[13] 行业内的反对意见与责任争议 - 消费者数据行业协会（代表Equifax、Experian和TransUnion等信用报告公司）发表声明支持继续使用三方合并报告，称其有助于提高数据准确性、市场竞争和投资者信心[16] - 行业内部就信用报告价格上涨的原因相互指责。消费者数据行业协会在声明中称FICO“逐年稳步提高其定价”[17] - 抵押贷款银行家协会在一篇博客文章中表示，信用报告公司和FICO都负有责任[17] FICO的角色与变化 - FICO在2024年底表示，其2025年对抵押贷款发放的每份评分收取4.95美元特许权使用费，这是FICO自1989年推出该评分以来在抵押贷款行业的第四次特许权使用费上涨，不包括过去几年的通胀调整[18] - FICO今年还推出了直接面向贷款机构的评分产品，将绕过信用报告公司[19] - FICO发言人表示，公司无法控制其他方对其评分的定价，也无法控制信用报告的价格[18] 信用评分体系的潜在变革 - 联邦住房金融局去年宣布，贷款机构可以开始使用VantageScore的特定评分，而不仅仅是传统的FICO评分，用于出售给房利美和房地美的贷款[20] - VantageScore是Equifax、Experian和TransUnion的合资企业，于2006年创建，作为FICO评分的竞争对手[21] - 获批的VantageScore 4.0在几个方面与经典FICO评分不同，包括在评估消费者信用时考虑租金和水电费缴纳等替代数据[22] - 然而，VantageScore 4.0尚未投入使用，行业正在等待实施所需的额外指导和操作细节[22] - 联邦住房金融局也批准了FICO 10T的使用，该评分同样考虑替代数据，例如消费者至少24个月内的信用使用模式，而非仅仅某个时间点的快照，但该机构尚未表示贷款机构可以开始将其用于出售给房利美和房地美的贷款[23] 监管机构的立场 - 目前尚不确定联邦住房金融局是否正在考虑采用单一信用报告的提案[14] - 一位发言人表示，该机构正在“研究各种方案以修复住房市场”[14]