2025年中国商业地产租金指数核心观点 - 消费市场整体平稳但下半年增速放缓，多数零售商业项目采取“以价换量”策略，导致重点城市商铺租金跌幅扩大，写字楼市场同样面临供大于求、租金下行的压力 [1][7][25][26] 消费市场整体表现 - 2025年中国社会消费品零售总额达50.1万亿元，同比增长3.7%，增速较2024年加快0.2个百分点，但自6月起单月增速连续7个月下滑 [2] - 商品零售额同比增长3.8%，服务零售额同比增长5.5%，但餐饮收入增速下滑至3.2% [2] - 消费品以旧换新政策效果显著，带动相关商品销售额超2.6万亿元，惠及超3.6亿人次 [15] 商铺租金市场表现 - 百街商铺租金：2025下半年，百大商业街商铺平均租金为24.05元/平方米/天，环比下跌0.47%，跌幅较上半年扩大0.12个百分点，全年累计下跌0.81% [1][5] - 百MALL商铺租金：2025下半年，百大购物中心商铺平均租金为26.99元/平方米/天，环比下跌0.22%，跌幅较上半年扩大0.1个百分点，全年累计下跌0.34% [6] - 租金下跌主因是多数项目为降低空置率而“以价换量”，同时餐饮消费增长放缓及优质购物中心对传统商业街造成冲击 [5][7] 重点城市消费与供应趋势 - 社会消费品零售总额：重庆、上海均超1.6万亿元，北京、成都、广州、深圳在1.0-1.4万亿元之间，成都、广州、上海、武汉、长沙、杭州同比增速高于全国水平 [13] - 新开业零售商业项目：15个重点监测城市2025年新开业项目131个，较2024年减少18%，开业面积约1100万平方米，同比下降19% [20] - 商办用地成交：15城纯商办用地成交规划建筑面积为1808万平方米，同比微降0.4%，总量处近10年低位，仅为2020年高点的38% [22] 商铺租赁需求业态分析 - 零售业态需求相对稳健：核心商圈服饰、化妆品等高租金业态需求有韧性，户外运动、潮流品牌、家电/3C品牌呈扩张态势，二次元、潮玩、宠物等满足情绪价值的品类也有拓店需求 [23] - 餐饮业态需求略显疲软：烘焙/咖啡/茶饮、轻食/简餐、地方特色餐饮需求相对旺盛，但业态整体流动性大，监测到多个品牌闭店 [24] - 整体商铺租赁需求持续释放但偏弱，2025年限额以上零售业实体店商品零售额同比增长1.7% [23] 写字楼租金市场表现 - 2025年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.53元/平方米/天，环比下跌0.44%，全年累计下跌1.82% [25][26] - 市场供大于求态势加剧，需求相对乏力，导致租金延续下跌态势 [26] 写字楼市场供需与需求趋势 - 空置率：2025年四季度，一线城市中广州甲级写字楼空置率最低为11.8%，二线城市中杭州、苏州空置率分别为11.6%、16.5%，市场相对平衡，重庆、天津、青岛、长沙、武汉等城市空置率较高、压力较大 [33] - 租赁需求行业分布：2025年监测到写字楼大宗租赁案例366笔，金融业占比24%，TMT行业占比19%，商务服务业占比13% [37] - 大面积租赁特征：租赁面积1万平方米以上的案例中，TMT行业占比64%，同时小面积需求（2000平方米以内）占比49%，较2024年增加4.9个百分点 [37] 政策环境与未来展望 - 中央及地方围绕“大力提振消费”出台系列政策，“十五五”规划建议强调坚持扩大内需战略基点，2026年作为开局之年，政策将继续发力 [14][18] - 具体政策包括消费品以旧换新加力扩围、设立5000亿元服务消费与养老再贷款、个人消费贷款财政贴息等 [15][17] - 展望未来，商铺租赁需求有望继续释放，但短期内租金或难改下行态势；写字楼市场预计延续调整，数字经济、人工智能等领域需求有望释放，但尚不足以拉动整体市场企稳 [7][27]