公司战略与收购 - 公司收购ResiBuilt Homes旨在加速内部开发能力 同时保持前期投入、资产和资本轻量化 [2] - ResiBuilt自2018年以来已在佐治亚州、佛罗里达州和卡罗来纳州交付超过4000套单户出租房 约70名员工加入公司并继续以ResiBuilt品牌运营 [2] - ResiBuilt目前拥有23个活跃的收费建设合同 计划在2026年及以后启动超过2000套住房建设 管理层预计近期几乎所有活动仍将保持第三方收费模式 预计将为2026年AFFO带来小幅增值 [1] - 除合同工作外 ResiBuilt在亚特兰大、夏洛特和奥兰多提供了开发约1500块地块的机会 公司预计未来将选择性地为自身资产负债表及合资伙伴开发住房 [1] - 管理层对内部开发能力感到满意 认为不一定需要收购额外平台来扩大开发 近期工作重点将可预见地保持在ResiBuilt现有地理区域（佛罗里达州、佐治亚州和卡罗来纳州）[6] 运营表现 - 2025年全年同店NOI增长2.3% 超过指引中值 由核心收入增长2.4%和核心支出增长2.6%驱动 第四季度同店NOI同比增长0.7% 核心收入增长1.7% 核心支出增长4% [7] - 2025年租户周转率保持在22.8%的低位 与上年持平 平均居住时长远超三年 全年同店平均入住率为96.8% 处于指引高端 [8] - 第四季度混合租金增长1.8% 其中续约租金增长4.2% 新签租金下降4.1% 续约约占租赁合同的75% 一月份入住率略低于96% 混合租金增长改善至1.5% 续约租金增长约4% 新签租金下降4.2% [9] - 管理层将部分近期压力归因于在供需失衡的疲软市场采取的有针对性的优惠措施 这有助于在淡季支撑入住率 随着需求增加 公司已取消散置资产组合的优惠措施 现有的任何优惠仅限于处于租赁期的建后出租社区 预计续约租金涨幅将徘徊在4%左右 [10][11] - 管理层多次提及某些阳光地带市场（尤其是佛罗里达州、德克萨斯州和亚利桑那州）供应量高企 同时指出潜在租户流量非常健康 需求在进入租赁旺季前保持强劲 当前供应过剩本质上是暂时性的 预计需求将在未来数月和季度内将其消化 [11] 财务状况与资本配置 - 公司2025年末总流动性为17亿美元 包括不受限现金和未使用的循环信贷额度 年末净债务与调整后EBITDA比率为5.3倍 约94%的总债务为固定利率或已通过互换转为固定利率 约90%的全资拥有房屋无产权负担 2027年6月前没有债务到期 [12] - 第四季度核心FFO同比增长1.3%至每股0.48美元 全年核心FFO增长1.7%至每股1.91美元 第四季度AFFO同比持平为每股0.41美元 全年AFFO增长1.8%至每股1.63美元 [14] - 公司于10月宣布了一项5亿美元的股票回购授权 已回购360万股总计约1亿美元 管理层认为股票存在有意义的价值 预计将在机会允许时继续回购 同时根据风险调整后回报和资本成本权衡其他资本用途 [13] 2026年业绩指引 - 2026年全年指引：同店NOI增长0.3%至2.0% 同店核心收入增长1.3%至2.5% 同店核心支出增长3%至4% 核心FFO为每股1.90至1.98美元 AFFO为每股1.60至1.68美元 [17] - 指引假设包括中值平均入住率96.3% 同店混合租金增长中值在2%左右 中值处置额约5.5亿美元 预计这将是额外股票回购和中值约2.5亿美元全资新房交付的主要资金来源 [14] - 指引中隐含的非保险、非税收支出增长在1%至2%之间 并包含了每股约0.02美元的与应对监管环境相关的倡导及其他成本估算 [18] 行业环境与公司举措 - 公司总裁兼首席执行官强调了负担能力压力（房价高企、利率上升和前期成本）使许多家庭留在租赁市场 指出面向家庭的租赁供应存在缺口 仅有10%的多户公寓提供三间或以上卧室 [5] - 公司居民基础包括许多急救人员、医护人员、教师、退伍军人及其他重要社区成员 引用John Burns数据称 在公司市场的居民通过租房而非买房平均每年节省近1.2万美元 [4] - 公司推行信用建设计划 超过16万居民已加入 平均信用评分提高了50分 历史上超过20%的搬离原因是居民购房 近期因购房而搬离的比例约为16%至17% 传统范围在20%至25% [3] - 管理层在回应有关机构所有权的立法提案时表示 已与政策制定者接触并对讨论感到鼓舞 认为建后出租和新供应生产的前景相当有利 并强调了公司在负担能力和住房自有途径方面的努力 [15] 费用与监管展望 - 2025年财产税受益于有利结果 包括德克萨斯州一笔相当可观的有利项目 2026年展望保持谨慎 因为评估价值在佛罗里达州和佐治亚州等市场持续追赶 [16] - 财产保险续保情况似乎具有建设性 但一般责任险、超额意外险和汽车保险市场已变得明显更困难 这推动了公司保险费用增长预期 公司的保单年度从3月1日至次年3月1日 续保讨论结束后将有更多信息 [16]