文章核心观点 - 前总统特朗普正推动立法 禁止拥有100套或以上独户出租房的房东购买更多现有独户住宅 旨在防止在少数市场出现集中购买潮并进一步扭曲房价[1] - 该禁令目前对市场影响有限 因仅约6.3%的独户出租房由拥有100套或以上的房东持有 而拥有1至10套房产的“夫妻店”房东持有82.6%的独户出租物业[2] - 该禁令在房地产市场崩溃时可能产生显著影响 可防止大型机构利用其资金和专业知识快速低价收购数千套陷入困境或法拍的房产 从而避免重蹈2011-2012年后的覆辙[22] 市场结构与参与者 - 独户出租市场由大量“夫妻店”房东主导 他们拥有约82.6%的物业 是市场中持续且分散的购买力量[2][6] - 大型机构房东是市场相对较新的参与者 是美联储在2011年和2012年推动企业以极低利率借款并收购数千套法拍房的产物[7] - 目前美国约有1130万套独户出租物业 六大房东共拥有约43万套[11] 主要机构房东业务动态 - Progress Residential：拥有近10万套独户出租房 其中在亚特兰大都会区超过1.2万套 在低价时期曾“逐个”收购6.5万套住宅 自2022年起已基本停止此类收购 转而收购整个新建出租社区 已收购78个此类社区 总计超1万套住宅[13][14][15] - Invitation Homes (INVH)：截至2025年第四季度拥有97,036套独户出租房 自约2022年起开始出售其在2012年低价收购的分散物业 并转向从建筑商处购买新建出租住宅[15][16] - Blackstone：在美国拥有6.2万套独户出租房 通过2021年收购拥有1.7万套房的Home Partners of America和2024年收购拥有约3.8万套房的Tricon Residential重返该市场[17] - American Homes 4 Rent (AMH)：截至2025年第四季度拥有60,337套独户出租房 2017年成立自建部门并减少分散收购 其AMH Development部门截至2024年7月已完成第1万套新建出租住宅 2025年交付2,322套 预计2026年交付1,700至2,100套 2025年第四季度出售646套分散物业并有1,142套待售 2025年从独户房产销售中录得2.31亿美元净收益[18][19][20] - The Amherst Group：拥有5.94万套独户出租房 业务涉及新建出租、从其他投资者处收购投资组合以及收购翻新单个住宅[20] - FirstKey Homes：拥有超5.2万套独户出租房 也已开始出售其分散的物业[21] 行业趋势与商业模式转变 - 自2022年起 最大的独户出租房东已开始以巨额利润出售部分分散的物业 并停止购买现有的分散住宅 因当前价格过高且管理成本高昂[9] - 大型房东正通过建造整个新建出租社区或从建筑商处购买专门建造的独户出租项目来增加其投资组合[9] - 新建出租已成为过去四年住宅建设中最热门的趋势 这些社区通常拥有公共设施和租赁维护办公室 运营成本低于分散各处的数千套老旧住宅[10] - 例如 Invitation Homes在2025年出售了1,356套分散住宅 收入5.34亿美元（均价39.38万美元/套） 同时购买了2,410套住宅 “几乎全部”来自建筑商的独户出租项目 支出8.12亿美元（均价33.6923万美元/套） 第四季度所有购买均为新建出租住宅[24]