上海房地产新政核心内容 - 上海五部门联合印发通知，进一步调减购房限制，并优化住房公积金贷款政策、完善个人房产税政策 [1] - 非沪籍连续缴满12个月社保或个税，在外环内可购房套数由0套增至1套 [1] - 非沪籍连续缴满36个月社保或个税，在外环内可购房套数由1套增至2套 [1] - 无社保或个税证明的非沪籍若居住证满5年，在全市范围内可购房套数由0套增至1套 [1] - 调增了公积金最高贷款额度，允许公积金贷款已结清的无房或持有1套房居民再次申请公积金贷款 [1] - 多子女家庭二套最高公积金贷款额度可上浮20% [1] - 沪籍子女成年前与父母、(外)祖父母的共有住房不计入其成年后家庭的房产税套数认定 [1] 头部城市市场基本面变化 - 京沪等个别头部城市二手房挂牌去化周期正逐渐降至历史上房价趋于稳定的区间内 [2] - 主要驱动因素是存量挂牌量连续下行，由新挂减少、撤牌增多导致，而非成交量受政策驱动的短暂抬升 [2] - 这表明其社会库存去化已接近尾声，房价已有企稳基础 [2] - 京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成、新房成交金额的一成 [2] - 头部城市房价企稳有助于稳定全国住房市场基本盘 [2] 政策环境与市场企稳预期 - 政策端持续对症的努力可能加速局地房价企稳进程 [2] - 举措包括中央经济工作会议重提"去库存"、上海二手房收储试点等直接面向库存问题的举措 [2] - 举措还包括北京限购调整、二手房交易增值税和个税优惠、上海限购调整等需求提振措施 [2] 房地产板块投资思路 - 如果局地房价走稳态势确定性增强，房地产板块可能逐步从1月初以来脉冲式的政策博弈转向基本面配合下的beta行情 [1][2] - 视投资者风偏程度有三类投资思路：配置beta特征明显的稳健标的 [1][2] - 配置地产开发结构性成长标的 [1][2] - 部分民企重回"牌桌"，在超跌估值下实现可观重估 [1][2]