政策出台背景与信号 - 上海于2月25日发布楼市新政，包含七条具体措施，旨在降低购房门槛、增加购房套数、提高公积金贷款额度、完善房产税政策，以进一步满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，新政自2月26日起施行 [1] - 政策发布正值春节后、传统楼市“金三银四”前夕，作为一线城市的上海此举打响了马年楼市新政“第一枪”，释放出在降成本、降门槛、提预期等方面的明显信号，政策针对性强，预计对3月份的楼市“小阳春”有较大带动作用 [1][5][6] - 2025年底中央经济工作会议提出2026年将“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，上海新政是对此的落实，2026年是“十五五”开局之年，楼市因其高客单价、高总价，对实现经济“开门红”具有重点意义 [1][6] 限购政策调整 - 缩短非上海户籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限，购买上海外环内首套住房的社保要求降至1年（社保缴纳满1年即可购买），外环外则不限套数 [2] - 符合条件的非上海户籍居民可在外环内增购1套住房，即社保缴纳满3年的非户籍居民，总计可在上海外环内购买两套住房 [2] - 符合条件的持上海市居住证群体可在上海市购买住房，居住证满5年及以上，无需社保即可购买1套住房 [2] - 政策重点聚焦激活非户籍人群购房需求，上海非户籍人群购房意愿高且对成本门槛敏感，激活其需求有助于消化二手房库存、稳定价格，并促进“卖旧买新、卖小买大”的市场循环 [1][2] 住房公积金政策优化 - 大幅提高住房公积金贷款额度，首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，增加了80万元 [2][3] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高贷款额度上浮政策，首套住房公积金贷款最高额度可达324万元 [2][3] - 购买第二套住房的家庭，住房公积金贷款额度提升至200万元，多子女家庭购买第二套住房的，住房公积金最高贷款额度可上浮20% [3] - 新政还优化了住房公积金套数认定，扩大多子女家庭购房支持范围，这些措施将较好支撑购房者置业，降低置业成本，提高住房消费意愿和能力 [2][3] 房产税政策完善 - 支持居民置换改善需求，规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，若其新购或置换的住房属于该成年子女家庭唯一住房（除未成年时或上海房产税试点前已与父母、祖父母等共同拥有的住房外），暂免征收个人住房房产税 [3] - 此次政策旨在进一步完善沪籍居民家庭子女购房的房产税政策，2025年9月，上海已针对非沪籍家庭优化了房产税政策，给予人均60平方米免税面积扣除 [4] - 房产税政策的调整体现出更加精细化、精准适配支持购房需求的特点 [3] 市场即时反应与预期影响 - 政策发布后，上海楼市立刻出现积极变化，房产中介接到大量此前关注楼市的购房者咨询，不少客户因社保年限要求降低而获得购房资格，并开始预约周末看房 [1] - 叠加2月初上海在静安、浦东和徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房的举措，本次政策利好有望使上海房地产市场迎来较暖的“小阳春”行情，从而发挥大城市带动效用，推动整体市场预期改善 [4] - 专家预计，在政策加持、开发商促销以及季节性旺季三重利好下，3月份会形成一个楼市小高峰，有助于新市民、非户籍人群实现刚需购房，并驱动户籍和有房一族的改善性需求 [6] - 新政惠及面广、精准施策，覆盖非沪籍、沪籍家庭、持居住证群体及多孩家庭等，综合支持职住平衡、宜居安居、刚需改善等各类住房需求，将促进各市场之间的循环健康发展，加快非户籍家庭的入市节奏 [5]