政策核心内容 - 2026年2月25日，上海发布“新七条”房地产优化政策，涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容 [1][2] - 非沪籍居民限购松绑：连续缴纳社保或个税满1年及以上，外环外购房不限套数，外环内限购1套；满3年及以上，外环内限购2套；持《上海市居住证》满5年及以上，全市限购1套 [2] - 公积金贷款额度提升：首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高上浮35%的政策，家庭贷款最高额度可达324万元；二套住房最高贷款额度也相应提高 [2] - 房产税政策优化：沪籍家庭子女成年后，新购或置换的唯一住房暂免征收房产税 [2] 政策影响分析 - 政策以梯度松绑、分区施策，形成“资格+资金+成本”的组合发力，旨在有效释放积压的合理需求 [1][3] - 限购松绑主要针对非沪籍家庭或单身人士，能有效承接市场刚需与改善增量，对带动外环内楼市有提升作用 [3] - 公积金贷款优化可直接降低购房成本、打通置换链条，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力 [3] - 房产税优化是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，确保新增改善性需求能快速传导至一二手市场 [3] - 预计本次组合拳将带动新房、二手房市场同步回暖，上海政策动向及楼市稳定有望为全国市场注入信心 [1][3] 行业展望与评级 - 维持房地产业“增持”评级 [1] - 展望2026年，作为“十五五”开局之年，监管高质量发展要求有望引领市场 [1] - 考虑“十四五”期间行业总量出清深刻，当前8万亿平方米新房市场具备购买承接能力 [1] - 需关注财政发力节奏及蓝筹竞争优势显现时点 [1]