2025年香港甲级写字楼市场表现 - 市场出现明确的选择性复苏，录得强劲吸纳的同时，在区域及物业质素上出现明显两极分化 [1] - 2025年全年正净吸纳量达180万平方呎，扭转过往收缩局面 [1] - 正净吸纳量主要集中在中环、九龙站环球贸易广场及IGC，三者合共占比达六成 [1] - 整体空置率于2025年12月升至约15.5%的历史高位 [1][2] - 中环空置率回落1.9个百分点至约11.3%，而九龙东空置率则升至约24.5%，形成鲜明对比 [2] - 对冲基金、资产及财富管理公司、量化基金及做市商租用面积同比增加约14%，带动核心区租务活动 [2] - 中环顶级甲级写字楼出租率维持在约88%以上，而同区次级楼宇难以达到75% [2] 核心区域与项目表现 - 中环占约47万平方呎正净吸纳量，九龙站ICC及IGC则吸纳约62万平方呎 [1] - 大型租赁个案包括Qube于国际金融中心二期扩租约14.6万平方呎，以及某大型金融科技企业迁入Central Yards约22.3万平方呎 [2] - 尖沙咀港威大厦及维港文化汇K11 Atelier等物业亦获强劲承租兴趣 [2] - 租户需求明确集中于具地标性、交通枢纽及高规格楼宇 [1] 2026年市场展望与租金预测 - 预计2026年中环及尖沙咀优质甲级写字楼租金将上升约5%至7% [1][3] - 其余中环、金钟及尖沙咀写字楼料录0%至3%的温和反弹 [3] - 其他地区则预期面临约5%的租金跌幅 [3] - 在2026至2032年间，香港每年新增写字楼供应仅约60万平方呎，远低于1996至2025年的年均约200万平方呎 [3] - 有限的新增供应将有利支持核心区租金中长线表现 [3] 市场复苏的驱动因素 - 对冲基金及资产管理公司在香港35.1万亿港元资管规模带动下持续扩张 [4] - 保险与私人财富等具投资吸引力的行业保持强劲需求 [4] - 非本地学生人数倍增带动教育机构积极承租，成为重要支撑力量 [4] - 租户普遍采取“以优代劣”策略，升级至交通更便捷、配套更完善、楼宇规格更高的优质项目 [3] - 企业升级办公环境不仅出于成本考量，也旨在提升品牌形象与员工体验 [3]