核心观点 - 行业本轮调整在时间与空间上或已相对充分 在基本面深度出清和政策托底的背景下 房地产板块整体胜率有望逐步抬升 [1] - 上海等核心城市二手房市场回暖 在政策持续加码下 上海楼市“小阳春”行情值得期待 [1][3] 政策分析 - 上海楼市新政从限购 公积金 房产税三端进行优化 [1] - 限购政策松绑 非沪籍外环内购房社保/个税年限由3年降至1年 社保/个税满3年在外环内可增购1套 持居住证满5年可在全市限购1套 [1] - 公积金政策优化 首套住房公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元 叠加多子女家庭和绿色建筑政策后最高可达324万元 二套额度亦相应提升 同时优化了贷款认定标准 [1] - 房产税政策调整 沪籍成年子女购买家庭唯一住房暂免征收个人住房房产税 [1] - 政策旨在扩容购房群体 降低购房成本 并带动改善需求释放 与前期国企收储保障房试点协同 以畅通置换链条 提振市场信心 [2] 市场表现 - 2026年1月以来 上海 深圳等核心城市二手房成交普遍回暖 [1] - 2026年1月 上海二手房成交2.28万套 环比下降0.6% 同比上升24.2% 成交量连续3个月维持在2万套以上 [3] - 上海二手房挂牌量已连续9个月下行 库存端迎来改善 [3] - 价格层面止跌信号显现 2026年1月上海中原城市领先指数环比下降0.47% 环比跌幅较2025年12月收窄2.28个百分点 [3] 投资建议 - 建议关注核心城市土储资源充足 历史存货计提减值相对充分 销售与业绩有望率先改善的优质房企 包括华润置地 招商蛇口 滨江集团 建发国际集团 绿城中国 中国金茂 [3] - 建议关注成交量修复带来的中介交易链标的 如贝壳-W [3]