行业趋势：美国购物中心现状 - 室内购物中心是2025年全年唯一在所有四个季度都实现客流量增长的零售业态，其表现优于露天购物中心和奥特莱斯，标志着从复苏转向增长 [1] - 尽管全年整体客流量增长幅度为1.3%，但消费者偏好分化，优质（A类）购物中心表现极佳，而低质（C类和D类）购物中心正加速消亡 [2] 梅西百货战略转型：关店计划与进展 - 梅西百货“大胆新篇章”转型计划的核心是加强门店、简化运营并投资于客户最看重的体验，关店是该计划的关键组成部分 [4][5] - 公司持续审查其投资组合，审慎决定投资方向，包括关闭生产力低下的门店和精简运营 [6] - 梅西百货已确认新一轮关闭14家门店，涉及12个州 [7] - 公司正稳步缩减其门店规模，计划在2026年前关闭约150家门店，目前已关闭了66家经营困难的门店 [3][9][15] 梅西百货转型效果与资产质量 - 计划关闭的门店在2023年约占公司总营业面积的25%，但贡献的销售额不足10% [13] - 剩余的350家梅西百货门店在可比门店销售额上比计划关闭的门店高出500个基点，在四墙调整后EBITDA率上高出950个基点 [13] 分析师观点：对梅西百货转型的看法 - 有观点认为关店是必要之举，因为公司业务长期被忽视，未能对门店进行投资、更新价值主张、应对竞争并优化其房地产组合 [10] - 有零售专家认为梅西百货的策略是明智的，包括关闭表现不佳的门店、升级剩余门店以及投资于小型、非购物中心内的门店，以适应时代变化并重新分配资源 [11] - 也有零售营销专家对转型计划缺乏信心，认为即使有新领导层和重新聚焦，鉴于新任首席执行官是公司的资深人士且经历了之前的转型倡议，扭转局面仍很困难 [12]