核心观点 - 住房可负担性正在发生缓慢但可统计的改善 由收入增长和抵押贷款利率下降推动 但改善幅度可能尚不足以显著改变多数买家和卖家的计划 [1][4] - 2026年3月是传统购房季前的“规划期” 预计市场状况与去年相似或略有改善 抵押贷款申请通常在此时开始增加 [2][3] 市场活动与季节性 - 抵押贷款申请在每年3月开始出现初始上升 去年1月至4月期间申请量增长了47% 其中3月较1月增长了38% [2] - 行业规律显示 11月、12月和1月市场活动较慢 之后人们开始为夏季购房做准备 [3] - 年初通常是贷款机构为春季购房旺季做准备的时期 近期抵押贷款利率下降也为再融资（包括转向ARM贷款）提供了机会窗口 [16] 住房可负担性因素 - 可负担性较一年前改善了超过30,000美元 目前中等收入家庭可负担的房价为331,483美元 这是自2022年3月以来的最高可负担价格 [4] - 推动可负担性改善的主要因素是抵押贷款利率下降和收入增长 [4] - 存在许多首付援助计划 潜在买家若提前咨询抵押贷款顾问 可能发现更多可负担性方案 [3][4] 抵押贷款利率 - 抵押贷款利率已缓慢下降至2022年9月以来的低点 自11月中旬开始缓慢下滑 [6] - 目前更多渠道报告贷款利率低于6% 调查显示30年期固定利率最低可达5.5% 而一年多前利率曾超过7% [6] - 经济学家指出 利率稳定在6%左右标志着自疫情后飙升以来的一个显著转折点 5%区间的心理和数值门槛已被触及 这可能促使此前被“锁定”的低利率房主重新进入市场 [6][7] 房价走势 - 房价增长正在放缓 根据S&P Cotality Case-Shiller指数 当前住房市场增值速度是自大衰退后复苏以来的最低水平 [7] - 2025年标志着前所未有的房价增长期结束 在五年上涨（包括2021年19%的峰值）后 2025年增长率降至仅1.3% 预计2026年仅会有名义上的价格增长 [8][9] - 房价增长放缓是一把双刃剑 买家欢迎涨幅缓和 但卖家可能撤出挂牌 等待更有利的定价条件 [8] 交易价格与折扣 - 2025年近三分之二（62.2%）的购房者获得了低于挂牌价的折扣 Redfin分析发现 典型买家获得了7.9%的价格削减 这是自2012年以来最大的折扣幅度 [9] - 行业专家建议 2026年的购房者不应直接排除略高于预算的房屋 因为有很大机会从卖家那里获得某种让步 例如降价、支付交易费用或提供维修资金 [10] 库存与供应 - 截至2025年2月22日 待售房屋供应量为5.1个月 4至5个月的供应量被视为平衡市场 低于该数字则表明是卖方市场 [11] - 然而 Realtor.com的最新住房供应缺口报告发现 新建房屋无法满足需求 2025年住房供应缺口扩大了超过400万套 [11] - 即使年度建筑量和家庭形成量大致平衡 市场仍需填补超过十年的建设不足 [12] 市场挂牌与销售速度 - 新挂牌房源量为80,595套 同比下降2.8% [13] - 房屋在市场上的中位停留时间为67天 增加了8天 为近七年来最长 [14] 抵押贷款信贷可获得性 - 根据抵押贷款银行家协会的信贷可获得性指数 获得抵押贷款的资格正逐渐变得容易 该指数在2023年11月触底 此后普遍上升 这是信贷条件放松的迹象 [15]