文章核心观点 - 哈佛大学的一项新研究揭示了疫情后抵押贷款利率与房价同步上涨的异常现象 其核心机制是超低利率导致的“锁定效应”抑制了房源供应 而该效应仅在住房建设不足的市场中显著 研究指出缓解住房负担能力的关键在于扩大住房供应而非调整抵押贷款结构 [1] 房地产市场异常现象分析 - 疫情后抵押贷款利率从低于3%飙升至超过7% 但房价并未如常规经济理论所预测般下跌 反而持续上涨 [1] - 研究将这种反常现象归因于“锁定效应” 数百万房主因持有疫情期间锁定的超低抵押贷款利率 缺乏出售房屋的经济动机 从而大幅减少了市场房源供应 [1] - 供应减少使得供需关系向卖方倾斜 进而支撑并推高了房价 [1] “锁定效应”的作用机制与量化影响 - “锁定效应”通过影响房主与租客之间的流转路径发挥作用 正常情况下 每年有大量卖房者会转而租房 例如根据房利美数据 9月份有36%的卖房者计划在下一住所租房 但“锁定效应”冻结了这部分本应释放的房源 [1] - 研究发现 如果利率锁定减少了原本会退出并进入租赁市场的房主 那么自住房屋的整体供应就会下降 导致房价相对于租金上涨 [1] - 在2021年至2023年间 “锁定效应”可以解释房价预期走势与实际结果之间差异的40% [1] 政策启示与市场条件 - 研究强调 改善住房负担能力的政策应聚焦于扩大住房供应 [1] - 相比之下 通过改变抵押贷款结构（如可移植性）来影响房屋销售选择的政策干预 对整体房价影响甚微 [1] - 研究指出 “锁定效应”仅发生在住房建设不足的地区 这为政府制定针对性政策提供了依据 [1]