核心观点 - 美国2月成屋销售意外增长 主要受抵押贷款利率下降和房价增长放缓推动 但紧张的供应可能限制春季销售季的活动 [1] 销售表现 - 2月经季节性调整的年化销售量为409万套 环比增长1.7% 前值上修至402万套 [2] - 销售表现超出市场预期 经济学家此前预测将下降至389万套 [3] - 销售增长主要反映了去年12月和今年1月签订的合同 当时抵押贷款利率开始持续下降 [3] - 尽管1月恶劣天气影响全国大部分地区 但未显著干扰销售活动 不过东北地区销售下降6.0% 而西部、人口稠密的南部和中西部销售均有所增长 [3] - 从同比看 整体成屋销售下降1.4% [4] 价格与可负担性 - 2月成屋销售价格中位数同比上涨0.3% 至39.8万美元 [4] - 全国房地产经纪人协会首席经济学家表示 住房可负担性正在改善 消费者正在做出反应 库存增长缓慢 若未来几个月需求显著回升并超过供应增长 房价将不可避免地上升 [4] - 2月住房可负担性指数微升至117.6 高于1月的117.1 也远高于去年同期的103.1 所有地区的可负担性均较去年改善 其中西部和南部地区涨幅较大 [4] 抵押贷款利率 - 今年抵押贷款利率已大幅下降 部分原因是总统命令联邦住房金融局购买房利美和房地美发行的债券 [5] - 然而 受美以与伊朗冲突影响 油价和汽油价格上涨 加剧通胀压力并推高美国国债收益率 抵押贷款利率进一步下降的空间可能有限 因为抵押贷款利率跟踪10年期国债基准收益率 [6] - 房地美数据显示 上周流行的30年期固定抵押贷款利率平均为6% 在中东冲突升级前的一周 该利率曾降至平均5.98% [6] 库存与供应 - 2月底待售成屋库存环比增长2.4% 至129万套 但仍远低于疫情前水平 库存同比则增长4.9% [7] - 按照2月的销售速度 消化当前成屋库存需要3.8个月 高于一年前的3.6个月 [7]