核心观点 - 美国大型仓库租赁活动强劲反弹 大型工业地产需求在2025年下半年激增 标志着大户型活动在2023年和2024年短暂放缓后强势回归 [1] 大型租赁活动反弹 - 2025年 面积超过50万平方英尺的大型仓库交易量同比增长32% [1] - 第三方物流供应商和制造商占据了近三分之二的租赁活动 [1] - 较新、较大的仓库和物流设施的净吸纳量达到1.13亿平方英尺 占全国总净吸纳量的64% [1] - 大型仓库空置率同比下降140个基点 [1] 租户策略转变：整合与追求品质 - 租户正从多个小型、过时的建筑中迁出 整合到具有更高净高、更强电力容量及支持自动化机器人基础设施的现代化甲级设施中 [1] - 这种“追求品质”的趋势也推动了更多定制开发活动 [1] - 2025年定制开发项目增长11% 面积超过50万平方英尺的租赁活动中近五分之一与定制项目相关 [1] - 目前正在进行的大型定制项目同比增长14% 预计将成为2026年净吸纳量的关键驱动力 [1] 成本压力重塑市场选择 - 成本敏感性在市场选择中起主要作用 2025年签订的104份大型租约中 71%位于租金低于全国平均水平的市场 近三分之二位于比美国平均水平至少便宜20%的市场 [1] - 需求正日益从高成本的沿海和港口附近地区 转向内陆和低成本市场 [1] 用户购买与投资活动 - 2025年用户购买活动达到3670万平方英尺 为十年来的最高水平 [1] - 随着管道中大型投机性项目减少以及需求重新加速 预计市场状况将支持入住率改善和未来租金增长 特别是高品质资产 [1] - 对位置优越的现代化工业地产的兴趣上升 支持了资本部署增加和净营业收入健康增长 尤其是在关键分销市场 [1] 行业展望 - 随着大型租赁活动恢复至多年高位 定制开发加速 以及成本意识策略重塑选址决策 预计工业地产领域的增长势头将持续到2026年 特别是对于较新、较大的物流设施 [1]