核心观点 - 美国2月成屋签约销售指数意外环比增长1.8%至72.1，超出市场预期的下降0.5% [1] - 增长主要由年初抵押贷款利率下降带来的可负担性改善驱动，但未来增长可能因中东战争推高油价和通胀预期而受限 [1] - 住房可负担性已成为重要政治议题，但新屋供应面临建筑成本高、劳动力短缺、地块稀缺等多重制约 [3][4] 房地产市场表现 - 成屋签约销售：2月成屋签约销售指数环比反弹1.8%至72.1，但同比仍下降0.8% [1][2] - 区域表现分化：西部、人口稠密的南部和中西部地区签约量增长，而东北部地区出现下降 [2] - 新屋开工：2025年住房开工量为94.3万套，低于2024年的101.6万套 [5] - 建筑商信心：3月建筑商信心基本未变，持续表达对建筑成本高企、可建地块和劳动力短缺导致的可负担性问题的担忧 [5] 驱动因素与市场条件 - 抵押贷款利率：年初因政府支持抵押贷款机构扩大抵押贷款支持证券购买而下降，但近期因美以伊战争推高油价和美国国债收益率而上升 [2] - 可负担性：暂时的可负担性条件改善推动了2月的签约增长，但若油价上涨导致抵押贷款利率回升，此条件可能逆转 [3] - 政策影响：政府已签署命令以改善抵押信贷获取并消除经济适用房建设的监管障碍 [3] 行业面临的挑战 - 供应限制：市场面临入门级住房的严重短缺 [3] - 建筑成本：进口关税导致建筑材料昂贵，移民管控导致劳动力短缺，共同推高了建筑成本 [4] - 土地与库存：可建地块短缺，同时新屋销售疲软导致市场上未售房产供应过剩，限制了建筑商启动独户住宅项目的能力 [4]