交易核心 - Realty Income与Apollo宣布建立战略合作伙伴关系，Apollo管理的基金及关联方计划向Realty Income投资10亿美元，以换取一家新合资实体49%的权益，该实体将拥有一个由单租户零售物业组成的多元化净租赁资产组合 [1] - 该合资企业是Realty Income私人资本计划的核心组成部分，旨在使公司的资本来源多样化，并补充其公开股权市场的融资渠道 [3] - 交易预计将于2026年3月31日完成，具体取决于文件的最终确定和执行以及惯例成交条件 [5] 交易结构与财务条款 - Realty Income将获得10亿美元的总收益，作为交换，Apollo将收购一家合资企业49%的权益，该合资企业间接拥有一个完全由单租户零售物业组成的多元化净租赁资产组合 [7] - Realty Income将在长期管理协议下管理这些物业 [7] - Realty Income保留在合资企业第7年后至第15年期间行使看涨期权以赎回Apollo权益的权利，未来赎回价格的计算将确保Apollo在其持有期间的内部收益率上限为6.875% [8] 资产组合详情 - 合资企业预期资产组合包含约500处美国零售物业 [1] - 截至2025年12月31日，该组合的现金年化基本租金为1.4亿美元，加权平均剩余租期为9.1年 [8] - 投资级租户（占总组合基本租金百分比）占比为28%，合同年复合增长率为1.0% [8] - 前五大行业为：一元店（9.9%）、快餐店（8.3%）、药店（7.9%）、杂货店（7.7%）、健康与健身（7.5%） [8] 战略意义与公司观点 - Realty Income首席执行官Sumit Roy表示，此次合作预计将成为美国数十亿美元计划性共同投资关系的模板，与Apollo的保险资本天然契合 [2] - Realty Income首席财务官Jonathan Pong指出，与Apollo的结构化股权融资安排预计将带来相对于公司长期公开股权资本成本的显著节约，且未来批次资本的成本预计将与长期利率同步调整，独立于公开市场定价，提供更稳定的股权来源 [4] - Apollo合伙人Jamshid Ehsani认为，此次交易是公开上市REIT领域的里程碑，Apollo的长期资本与Realty Income庞大、增长且多元化的高质量净租赁资产组合相结合，创造了高度互补的伙伴关系 [3] - Apollo合伙人Joseph Jackson表示，Apollo有意对Realty Income的优质资产进行大量前期及预期的后续投资，这展示了其为合作伙伴目标提供定制化差异化资本解决方案的能力 [4] 交易背景与顾问 - 自2020年以来，Apollo已为英特尔、Keurig Dr Pepper、法航-荷航集团、英国石油、索尼、百威英博、Vonovia等领先公司提供了超过1000亿美元的定制资本解决方案 [4] - 高盛担任Realty Income的独家结构代理和财务顾问，富国银行证券担任Apollo的财务顾问 [6]