文章核心观点 - 公司在复杂且不断变化的写字楼市场中，通过资产回收计划和审慎的资产负债表管理来保护单位持有人价值 [2] - 2025年第四季度及全年财务业绩受到物业空置率下降、坏账准备以及一次性税务争议拨备的显著影响 [3][4][17] - 公司持续推进资产回收计划，已出售部分物业并计划出售更多，以优化投资组合并增强财务灵活性 [7][9][10] 财务业绩 - 净租赁收入：2025年第四季度投资物业组合净租赁收入为341.6万加元（216.4万欧元），较2024年同期的473.2万加元（319.3万欧元）下降，主要受空置率下降及Gaia物业因租户破产产生的56.9万加元坏账准备影响 [3] - 全年净租赁收入：2025年全年投资物业组合净租赁收入为1055.3万加元（668.6万欧元），较2024年的1377.5万加元（929.5万欧元）下降，主要归因于上述因素（Gaia物业坏账准备达210.3万加元）以及Sabliere物业的出售（减少40万加元） [4] - 运营资金与调整后运营资金：由于与法国税务局的争议导致929.4万加元的所得税拨备，2025年第四季度及全年每单位运营资金分别为-0.20加元和-0.19加元；剔除该非经常性项目，2025年全年每单位运营资金为0.02加元 [17] - 调整后运营资金：2025年全年每单位调整后运营资金为-0.26加元，若剔除税务重新评估拨备，则为-0.05加元 [19] 租赁与投资组合运营 - 出租率：截至2025年12月31日，在处置了Baldi物业（空置率65%）后，公司投资物业组合出租率为47.7%，总组合出租率为60.9% [5] - 战略空置：为支持根据资产回收计划正在出售的Arcueil物业，公司维持了其战略空置；若排除Arcueil及年末后已出售的Trio物业，截至2025年12月31日总组合出租率为82.3% [5] - 租赁活动：2025年第四季度，管理层签署了Metropolitain物业主要租户的长期续租协议，使其自2026年2月起出租率达到100%；正在就Gaia物业约10%的空间与一家公立医院和医疗中心推进2026年的租约谈判 [6] 资产回收计划与资产出售 - 已完成出售：2025年完成了两项资产处置，包括4月出售Sabliere物业，以及12月以2260.7万加元（1400万欧元）总价出售Baldi物业，在偿还抵押贷款后获得净现金对价1836.3万加元（1124.4万欧元） [7] - 计划出售：公司正推进在年底前完成Arcueil物业的出售，该交易取决于建筑许可证的颁发；计划以6051万加元（3754万欧元）出售该物业87.5%的权益，并正在为剩余12.5%的权益进行营销 [9] - Trio物业出售：公司于2025年10月10日签署了Trio物业的初步交换协议，并于2026年1月30日（年末后）以1579.7万加元（980万欧元）完成出售；同时，高级贷款人同意豁免无法用出售收益偿还的1708.6万加元（1060万欧元）贷款部分，增强了公司整体财务状况 [10] - 出售收益用途：公司正考虑出售物业所得收益的最佳用途，包括偿还债务、投资资本以支持租赁或再开发机会 [8] 资产负债表与资本管理 - 单位持有人权益：截至2025年12月31日，单位持有人权益为1.388亿加元（8610万欧元） [12] - 单位账面价值：每单位账面价值为4.18加元（完全稀释后为4.14加元）；多伦多证券交易所收盘价为每单位1.06加元，反映了投资者对写字楼REIT板块及当前资本市场状况的持续谨慎 [12] - 负债比率：截至2025年12月31日，总组合的债务与总账面价值比率（扣除现金后）为61.7%，投资物业组合的该比率为53.0% [13] - 融资结构：公司融资几乎全部为资产层面的无追索权融资，总组合的平均到期期限为1.8年（投资物业组合为2.2年）；截至2025年12月31日，总组合债务中67%为浮动利率 [20][21] - 加权平均利率：截至2025年12月31日的三个月期间，总组合的加权平均利率为3.40% [21] 税务事项 - 税务负债：2025年12月，巴黎行政法院就Arcueil物业2017至2019纳税年度的预提税重新评估作出裁决，公司需向法国税务机关支付588.8万欧元（929.4万加元） [15] - 税务上诉：年末后，公司已就与预提税相关的663.5万加元（411.6万欧元）提起了上诉，并已获得为期十二个月的延期付款安排 [16] 行业与市场环境 - 欧洲房地产市场：尽管2025年全球股市反弹，但欧洲房地产估值仍受压抑，受到持续通胀压力、结构性更高的融资成本以及持续的地缘政治不确定性的拖累 [11] - 资本市场状况：当前资本市场条件下，投资者对写字楼REIT板块持谨慎态度，这反映在公司单位价格上 [12]