核心观点 - 当前美国住房市场正经历由“锁定效应”主导的时期 大量持有超低利率抵押贷款的房主不愿出售房产 导致市场供应严重不足 房屋销售持续低迷而房价被推高 抵押贷款利率需从当前高位显著下降 才可能激发有意义的卖房活动 [1][2][3] 低利率抵押贷款存量与锁定效应 - 截至去年底 超过一半的未偿还抵押贷款利率仍低于4% 这证明了在高利率环境下 拥有低利率贷款的借款人极不愿意搬家或提前还贷 [1] - 这种不愿放弃低于市场利率抵押贷款的现象被称为“锁定效应” 其对住房市场产生了深远影响 [2] - 持有低于4%利率的房主比例在2022年达到65%的峰值 此后仅因被锁定的房主以及部分新建住宅买家获得利率补贴而缓慢下降 [5] 对住房市场的影响 - “锁定效应”导致房屋销售连续三年接近数十年低点 卖家稀少意味着潜在买家可选择的库存很少 低供应推高了房价 [2] - 报告指出 “疫情时期购房群体”因利率过低且资产净值过高而缺乏搬家动力 新进入市场的卖家则缓慢流入 可能需要抵押贷款利率从当前约6.4%的水平大幅下降 才能“释放有意义的卖家活动” [3] 利率与月供的敏感性 - 抵押贷款利率的微小差异会导致月供大幅变化 例如 购买40万美元房屋并支付20%首付款的买家 在4%利率下每月本金和利息为1,528美元 而在6%利率下月供增至1,919美元 [6] - 去年 典型房主的平均月供首次超过2,000美元 这反映了新买家承受了更高利率 利率高于6%的抵押贷款占比略低于22% 该比例从2024年底的18%上升 目前处于十年来的最高水平 [7] 未来展望与不确定性 - 理论上 随着更多房主因生活事件需要搬家 利率锁定压力应会逐渐缓解 使利率高于6%的抵押贷款更为常见 [8] - 但尚不清楚这种情况是否会在今年春季发生 尤其是近期因伊朗战争导致抵押贷款利率有所上升 [8] - 报告指出 2026年的问题在于 与地缘政治不确定性相关的利率波动重新出现 使得缓解措施能否在又一个春季过去之前及时释放不情愿的卖家变得复杂 [9]