行业整体背景与趋势 - 住宅类REITs进入2026年第一季度财报季的背景比一年前更趋稳定 劳动力市场仍在创造足够就业以支撑家庭组建 投资者正关注公寓市场基本面是否已度过供应浪潮最严峻时期的迹象 [1] - 行业需求正在反弹 美国第一季度公寓净吸收量接近93,300套 是过去十年中最强劲的第一季度需求数据之一 但全年约303,000套的需求仍低于十年平均水平 表明复苏正在进行但尚未完全恢复正常租赁状况 [6] - 供应压力不再恶化 RealPage估计截至第一季度末的年度完工量约为367,000套 这是自2024年末供应量达到589,000套峰值后连续第五个季度年度供应量下降 对业主而言是一个有意义的转变 [7] - 需求改善与激烈竞争并存 体现在租金和入住率上 第一季度公寓入住率为94.9% 较前一季度上升10个基点但低于去年同期 有效要价租金在连续两个季度下降后上涨0.4% 但仍比去年同期低0.5% 25.5%的公寓提供优惠 平均优惠幅度为7.2% [9] - 租金趋势呈现区域分化 高供应的阳光地带市场（如奥斯汀、丹佛、凤凰城）租金年降幅最大 而供应压力缓解、需求较好的市场（如旧金山、圣何塞、纽约）以及中西部市场（如芝加哥、圣路易斯、克利夫兰）则实现租金增长 [10] 重点公司前瞻 AvalonBay Communities (AVB) - 公司是住宅REIT领域的领先者 拥有高质量公寓社区组合 地理分布多元 涵盖郊区和城市物业 [11] - 第一季度表现预计以稳定执行为主而非爆发式增长 2月底业务更新显示 投资组合实际入住率从12月到2月提升了20个基点 同期同类有效租金变化改善了100个基点 从1月下降0.5%转为2月上涨0.5% [12] - 预计第一季度营收为7.7057亿美元 同比增长3.31% 但季度核心FFO每股收益共识预期在过去两个月下调3美分至2.80美元 意味着同比下降1.06% [13] Equity Residential (EQR) - 公司在美国关键市场拥有高质量公寓组合 租户基础富裕 市场包括波士顿、纽约、华盛顿特区、西雅图、旧金山、南加州 并在丹佛、亚特兰大、达拉斯/沃斯堡和奥斯汀扩张 [14] - 进入第一季度时基本面稳固 2月底入住率达96.5% 定价改善且优惠减少 预计其市场公寓供应量在2026年将下降35% 下半年受益更大 [15] - 预计第一季度营收为7.825亿美元 同比增长2.86% 季度标准化FFO每股收益共识预期为96美分 同比增长1.05% [16] Essex Property Trust (ESS) - 公司对西海岸市场的广泛布局为其收入增长提供了充足空间 该地区科技公司推动就业和收入增长 家庭收入中位数较高 租房者比例高 且高房价使租房成为更灵活可行的选择 [16] - 第一季度基本面稳定 受益于西海岸趋势改善和供应压力缓解 管理层预计其市场的新住房供应今年将下降约20% 2月和3月的续约租金涨幅在4%低至中段范围 [17][18] - 预计第一季度营收为4.8063亿美元 同比增长3.46% 季度核心FFO每股收益共识预期为3.96美元 同比微降0.25% [19] UDR Inc. (UDR) - 公司凭借其多元化投资组合处于有利地位 组合中沿海和阳光地带市场的高质量A类和B类物业均衡分布 有利的人口结构支撑了这些地区稳定的租房需求 [19] - 3月的报告预计第一季度混合租金增长率为1.5%-2% 约为去年的两倍 续约租金增长超过5% 新租租金增长5%-6% 入住率维持在96%中段 优惠减少 截至2月9日的周转率下降了200个基点 旧金山、纽约和达拉斯表现优异 [20] - 预计第一季度营收为4.2713亿美元 同比增长1.74% 季度调整后FFO每股收益共识预期为62美分 同比增长1.64% [21]