文章核心观点 - 公司2026年第一季度业绩超预期，运营基本面稳健，租赁趋势改善，资产负债表保守，并增加了股东回报 [1][2][4][7][10] - 公司对第二季度及全年业绩给出了积极的指引，预计同店表现将持续改善 [13][14] - 行业层面，其他主要住宅REITs也报告了强劲的第一季度业绩，显示出行业整体需求稳定 [16][18] 公司2026年第一季度业绩表现 - 第一季度标准化FFO为每股0.99美元，同比增长4.2%，超出市场一致预期（0.95美元）4.2% [1] - 租金收入同比增长2.5%至7.798亿美元，但略低于市场预期的7.826亿美元 [1] - 同店收入同比增长2.2%，同店净营业收入同比增长1.4% [3] - 同店实际入住率稳定在96.5%，居民周转率降至7.8%，为公司历史最低水平 [3] 运营基本面与租赁趋势 - 运营基本面受到稳定入住率和沿海市场势头改善的支撑 [2] - 旧金山和纽约市场表现强劲，需求来自高收入租户，且市场新增供应趋于缓和 [2] - 本季度混合租金增长率为1.5%，较2025年第四季度环比改善130个基点 [4] - 4月份初步混合租金增长率升至3%，续约租金保持坚挺，新租约压力有所缓和 [4] - 租赁优惠持续缓解，同店现金基础上，本季度租赁优惠较去年同期下降21% [5] - 本季度居民续约率稳定在61.6%，新租约租金变动仍为负值 [5] 成本与费用 - 物业及维护成本从1.44亿美元上升至1.497亿美元 [6] - 房地产税及保险费用从1.118亿美元上升至1.17亿美元 [6] - 净利息支出从7210万美元上升至7740万美元 [6] 资产负债表与资本结构 - 资产负债表保持保守，总债务主要为无抵押债务，杠杆指标保持稳定 [7] - 总债务为83.4亿美元，其中约81%为无抵押借款，加权平均利率为3.78%，加权平均期限为6.3年 [8] - 截至季度末，现金及现金等价物为3470万美元，另有1.044亿美元受限存款 [8] - 杠杆保持稳定，截至2026年3月31日，净债务与标准化EBITDAre之比为4.35倍 [9] - 无抵押债务契约指标远低于上限：债务与调整后总资产之比为27.9%（上限60%），有抵押债务与调整后总资产之比为6.1%（上限40%） [9] - 截至2026年3月31日，无负担净营业收入占总净营业收入的90.1% [9] 股东回报与资本配置 - 本季度公司回购并注销了约350万股普通股，总成本约2.194亿美元，资金来源于2025年资产处置的剩余收益 [12] - 本季度公司将年度普通股股息提高至每股2.81美元 [12] 业绩指引 - 公司预计第二季度标准化FFO为每股0.98至1.02美元，市场一致预期为1.02美元 [13] - 季度环比FFO增长中，有每股0.03美元来自住宅同店净营业收入的贡献，部分被净利息和公司管理费用所抵消 [13] - 公司重申2026年全年标准化FFO指引为每股4.02至4.14美元，市场一致预期为4.07美元 [14] - 在同店框架内，公司预计收入增长1.2%-3.2%，费用增长3%-4%，净营业收入增长0.5%-2.5%，同时假设实际入住率为96.4%，标准化利息支出为3.18-3.24亿美元 [14] 行业其他公司表现 - AvalonBay Communities 2026年第一季度核心FFO为每股2.83美元，超出市场预期（2.80美元）1.1%，总收入为7.703亿美元，同比增长3.3% [16] - AvalonBay同店经济入住率保持在96.1%，但较高的利息支出在一定程度上影响了业绩 [17] - Essex Property Trust 2026年第一季度核心FFO为每股4.06美元，超出市场预期（3.96美元）2.5%，同比增长2.3%，总收入为4.848亿美元，同比增长4.3%，超出市场预期 [18] - Essex Property Trust同物业净营业收入同比增长4.1%，核心FFO超出其先前指引中值0.11美元，其中0.08美元得益于同物业净营业收入的优异表现 [19]