地块交易核心事件 - 深圳龙岗区龙城街道G01046-0106地块于5月6日成功出让，由华润置地旗下公司以70.45亿元底价竞得，土地面积约16.97万平方米，总建筑面积约47.68万平方米 [1][7] - 该地块原为世茂集团于2017年以239.43亿元拿下的“地王”项目，规划打造约700米的“中国第一高楼”，后因世茂债务危机于2022年烂尾，历经多次流拍后于2025年被深圳政府以约68亿元收储 [1][3][7][10] - 专家认为华润置地接手具有必然性，因地块体量巨大，当前市场仅有央企有能力且有意愿接盘，且华润在当地已有商业和文体布局，可形成协同效应 [1][7] 项目历史与烂尾原因 - 世茂原计划总投资逾500亿元打造深港国际中心，采用“以住养商”模式，即通过住宅销售快速回笼资金来支持商业和酒店的持有运营 [2][8] - 项目规划因2020年国家严格限制新建250米以上建筑的政策而被迫下调，从700米降至500米以下 [2][8] - 自2021年起，房企融资渠道因“三道红线”收紧，世茂集团爆发流动性危机，导致项目于2022年全面停摆，仅留下基坑和数十亿元已投入成本 [2][8] - 债权人后续尝试司法拍卖，2023年7月首次法拍起拍价130.44亿元（较拿地价近乎腰斩）流拍，同年11月第二次法拍起拍价降至104.35亿元再次流拍 [2][8] 政府“清调供”纾困与规划调整 - 深圳市政府于2025年通过“清调供”机制，以约68亿元收储地块，旨在清理风险、调整规划、重新供应，将烂尾地块变为净地 [3][10] - 重新挂牌后，地块规划发生关键调整：住宅面积大幅增加至30.56万平方米（占总建面近三分之二），商业面积压缩至14.35万平方米，容积率从约4.17降至3.26 [4][11] - 出让条件允许“分宗开发、分期建设”：住宅部分须在1年内开工、4年内竣工；集中商业及酒店部分可宽限至2.5年内开工、6年内竣工，以降低开发商前期现金流压力 [4][11] 华润置地接手优势与市场前景 - 华润置地财务稳健，截至2025年末加权平均融资成本为2.72%，持有现金1169.9亿元，净有息负债率为39.2% [5][12] - 70.45亿元的拿地成本与政府68亿元的收储成本基本持平，为项目提供了利润安全垫 [5][12] - 华润在本地已有成功运营的商业项目“大运天地”（体量约52万平方米，2024年7月开业），可与新地块形成“住宅+商业+文体”的协同闭环 [5][6][12][13] - 龙岗大运片区新房交易活跃，已不限购，片区新房均价为4.7-5.5万元/平方米，二手房挂牌价为4.5-5.5万元/平方米 [6][13] - 按起拍价核算，本地块住宅部分楼面地价约2.31万元/平方米，与周边在售项目（如中海大运玖章备案均价6.2万元/平方米）相比具备价格优势，未来存在溢价空间 [6][13]