研报核心观点 - 光大证券下调中国海外发展2026-2027年归母净利润预测 新增2028年预测 维持“买入”评级[1] 财务预测与估值 - 下调2026年归母净利润预测至118.1亿元 原预测为139.5亿元[1] - 下调2027年归母净利润预测至117.3亿元 原预测为140.4亿元[1] - 新增2028年归母净利润预测为117.7亿元[1] - 当前股价对应2026-2028年市盈率估值均为13倍[1] 销售表现 - 2026年4月合约销售金额241.9亿元 同比上升20.0%[2] - 2026年4月销售面积80.2万平方米 同比上升9.0%[2] - 2026年1-4月累计合约销售金额757.1亿元 同比上升13.7%[2] - 2026年1-4月累计销售面积261.9万平方米 同比下跌10.6%[2] - 2026年1-4月销售均价2.89万元/平方米 同比提升27.1%[3] - 销售趋势边际向好 品牌优势明显 “中海好房子LivingOS系统”全面落实产品特质[3] 历史财务表现 - 2025年营业收入1680.9亿元 同比下降9.2%[3] - 2025年地产开发板块结算收入1567.7亿元 同比下降10.3%[3] - 2025年综合毛利率15.5% 2024年同期为17.7%[3] - 2025年销售费用率2.8% 2024年同期为2.4%[3] - 2025年管理费用率1.3% 2024年同期为1.2%[3] - 2025年归母净利润126.9亿元 同比下降18.8%[3] 商业运营 - 2025年成功搭建商业公募REIT平台 中海商业REIT成功上市 实现全周期资本闭环[4] - 2025年商业物业收入72.0亿元 其中写字楼收入34.7亿元 购物中心收入23.9亿元 长租公寓收入3.5亿元 酒店及其他收入9.9亿元[4] - 截至2025年末 不含中海宏洋的商业物业总建筑面积1030万平方米[4] - 截至2025年末 运营商业项目总建筑面积775万平方米 其中97.6%位于一二线城市核心地段[4] 财务状况 - 截至2025年12月31日 银行存款及现金为1036.3亿元 占总资产比重11.3% 现金充裕度业内领先[5] - 截至2025年12月31日 总借贷合计2473.8亿元 其中一年内到期占比17.1% 人民币占比87.7%[5] - 2025年平均融资成本降至2.8% 处于行业最低区间[5]