文章核心观点 - 文章认为，在2026年7月，由于利率环境变得有利，房地产投资信托基金（REITs）的现金分派变得更具吸引力，并推荐了三只适合被动收入投资的REITs股票 [1][3][4] 宏观背景 - 利率环境对REITs有利：10年期美国国债收益率从5月19日的峰值5%降至4%，联邦基金利率上限在2025年末两次降息后维持在4%已达六个月 [3] - 利率下降减轻了REITs的再融资压力，并收窄了债券票息与股票股息收益率之间的利差，使得REITs的现金分派更具吸引力 [3] - 如果10年期国债收益率继续向2月份的低点4%下滑，所有三只推荐股票都将获得相对收益率的顺风 [16] 推荐公司1：Realty Income (O) - 基本数据：股价62.68美元，市值约589亿美元，股息收益率约5%，每月派息 [6] - 股息记录：2026年6月将月度派息提高至每股0.27美元，自1994年IPO以来已连续增加股息132次，并已宣布连续派发670次月度股息 [6] - 运营表现：2026年第一季度调整后运营资金为每股1.13美元，同比增长7%；收入15.5亿美元；投资组合入住率达99%，租金回收率为103% [7] - 业绩指引：管理层将2026年全年AFFO指引上调至每股4.41-4.44美元，并将全年投资额指引从80亿美元上调至95亿美元，部分得益于与阿波罗的10亿美元战略合作伙伴关系 [7] 推荐公司2：STAG Industrial (STAG) - 基本数据：股价38.99美元，股息收益率约4% [9] - 派息变更：自2026年1月起从月度派息改为季度派息，当前季度分派为每股0.38美元 [9] - 运营表现：2025年第四季度每股收益0.44美元（预期0.22美元），收入2.209亿美元（同比增长11%），核心运营资金为每股0.66美元（同比增长8%） [10] - 租赁与增长：运营投资组合入住率为97%，第四季度现金租金变动为16%，全年现金租金增长达到24%；管理层已以20%的现金租金涨幅锁定了2026年预期租赁量的69%，并拥有涉及169栋建筑、价值36亿美元的收购管道 [10] 推荐公司3：Healthpeak Properties (DOC) - 基本数据：股价21.62美元，股息收益率约6%，已转为月度派息，目前为每股0.10美元 [12] - 股价表现：年初至今股价上涨近35%，仅过去一个月就上涨超过12% [12] - 价值释放催化剂：Janus Living的IPO以估值区间高端收盘，带来了约8.8亿美元的净收益，Healthpeak保留了新实体82%的股权，该实体目前市值69亿美元 [13] - 财务表现：2026年第一季度GAAP每股收益0.28美元（远超0.05美元的一致预期），收入7.5295亿美元（超出预期9%），老年住房同店现金净营业收入增长14% [13] - 资本回报：4月份以平均16.81美元的价格回购了590万股股票，授权回购额度剩余约3.06亿美元 [13] 后续关注要点 - Healthpeak：需关注其实验室板块的租赁情况，第一季度实验室同店净营业收入下降了7% [14][16] - STAG Industrial：需关注其再融资利差 [16] - Realty Income：需关注其与阿波罗合作伙伴关系带来的AFFO转化情况 [16]