核心观点 - Getty Realty Corp 在2026年第二季度实现了稳健的财务与运营业绩，每股AFFO同比增长5%，年初至今完成了1.721亿美元的投资活动，并上调了2026年全年盈利指引 [1][4] 财务业绩摘要 - 2026年第二季度净收益：2258.5万美元，合每股0.36美元，去年同期为1401.4万美元，合每股0.24美元 [6] - 2026年第二季度运营资金：FFO为3708.5万美元，合每股0.59美元，去年同期为2782.8万美元，合每股0.49美元 [6] - 2026年第二季度调整后运营资金：AFFO为3884.8万美元，合每股0.62美元，去年同期为3396.7万美元，合每股0.59美元 [6] - 2026年上半年净收益：4921.4万美元，合每股0.79美元，去年同期为2880.0万美元，合每股0.49美元 [6] - 2026年上半年运营资金：FFO为7977.4万美元，合每股1.28美元，去年同期为5949.6万美元，合每股1.04美元 [6] - 2026年上半年调整后运营资金：AFFO为7782.9万美元，合每股1.25美元，去年同期为6776.3万美元，合每股1.19美元 [6] 收入与租金表现 - 2026年第二季度租金收入：来自租赁房产的总收入为5855.4万美元，去年同期为5272.4万美元 [7] - 基础租金收入增长：2026年第二季度基础租金收入增长13.2%至5660万美元，2026年上半年增长12.9%至1.124亿美元，增长主要来自近期收购的房产和现有租约的合约租金上涨 [9] 投资活动与资产组合 - 季度内投资：在截至2026年6月30日的季度内，公司以7.4%的初始现金收益率投资了1.283亿美元，涉及42处房产 [8][16] - 季度后投资：季度结束后，公司以8.2%的初始现金收益率追加投资了1350万美元 [8][16] - 年初至今总投资：截至新闻发布日，年初至今总投资额达1.721亿美元，初始现金收益率为7.6% [1][16] - 已承诺投资管道：截至2026年7月22日，公司拥有超过9500万美元的已承诺投资管道，用于开发和/或收购30处便利和汽车零售地产 [8][17] - 收购详情：收购了35处房产，总价1.177亿美元，包括14家免下车快餐店、14个汽车服务中心、6个快速隧道洗车场和1家便利店 [23] - 开发资金：为新建汽车服务中心、免下车快餐店和便利店提供了1060万美元的增量开发资金，截至2026年6月30日，已为开发项目预付了总计1930万美元的资金 [23] 资产处置与再开发 - 资产处置：2026年第二季度出售4处房产，总收益820万美元，录得收益470万美元；2026年上半年出售6处房产，总收益1190万美元，录得收益650万美元 [20] - 租约展期：2026年第二季度将一份年基本租金290万美元的单一租约展期10年至2039年12月31日，该租约占截至2026年6月30日总ABR的1.3% [19] - 再开发项目：2026年第二季度，纽约都会区一处再开发房产开始收租，租给Take 5 Oil Change特许经营商，签有长期三重净租赁合同；截至2026年6月30日，公司已为四个再开发项目签署租约 [18] 资产负债表与资本市场 - 总债务：截至2026年6月30日，公司总债务约11亿美元，包括10亿美元的高级无担保票据（加权平均利率4.6%，加权平均期限5.5年）以及7300万美元的未偿还循环信贷额度 [21] - 股权融资：2026年第二季度，公司结算了约150万股普通股的未完成远期销售协议，净收益约3980万美元，并签订了新的远期销售协议，计划出售约180万股普通股，预期总收益6060万美元 [24] - 未结算远期销售：截至2026年6月30日，公司共有约580万股普通股受未结算远期销售协议约束，预计结算后可筹集约1.905亿美元总收益 [25] 2026年业绩指引 - 上调AFFO指引：公司将2026年全年每股稀释后AFFO指引区间从之前的2.50-2.52美元上调至2.52-2.54美元 [26]