文章核心观点 - 公司发布2026年第二季度及上半年财务与运营业绩，管理层对2026年业务计划的执行进展表示满意，包括上调了部分业绩指引、完成了资产处置目标、改善了流动性状况，并收窄了全年FFO（运营资金）指引区间 [1][2] 管理层评论与业务进展 - 公司将2026年投机性收入指引中点上调了5.7%，并已实现修订后目标的99% [2] - 基于第二季度85%的租户保留率，公司将全年租户保留率指引中点提高了10% [2] - 公司已完成2.08亿美元的资产组合销售，并将资产销售目标从2.9亿美元提高至3.05亿美元，剩余销售预计在本季度晚些时候完成 [2] - 公司计划将资产出售所得的大部分资金用于减少债务，小部分用于回购普通股 [2] - 公司完成了Avira项目9000万美元、为期7年、年利率5.8%的再融资，并偿还了1.78亿美元的建设贷款 [2] - 公司流动性状况良好，在近期销售活动后，其6亿美元的无担保信贷额度已无未偿余额，手头现金为3500万美元 [2] - 基于2026年业务计划的进展，公司将全年FFO指引区间从每股0.52-0.58美元收窄至每股0.53-0.57美元 [2] 第二季度财务与运营亮点 - 归属于普通股股东的净亏损为3170万美元，或每股摊薄亏损0.18美元 [5] - 运营资金（FFO）为2360万美元，或每股摊薄0.13美元，派息率为62% [5][9] - 核心投资组合入住率为89.1%，出租率为90.6%（截至7月15日） [5][16] - 新签和续签租约面积：全资组合中为25.4万平方英尺；包括非合并合资企业在内为35.3万平方英尺 [5] - 租金按市价调整：权责发生制下增长1.5%，收付实现制下下降4.2% [5] - 同店净营业收入（NOI）：权责发生制下增长0.5%，收付实现制下增长1.9% [5] - 租户保留率（第二季度）：85% [5] 近期资产处置活动 - 2026年5月15日，以1550万美元（每平方英尺133美元）出售位于宾夕法尼亚州Conshohocken的一处全资办公物业，出售时入住率为46%，第二季度确认10万美元收益 [5] - 2026年7月1日，以4150万美元（每平方英尺412美元）出售位于宾夕法尼亚州King of Prussia的一处全资办公物业，收到净现金收益3780万美元，将在2026年第三季度记录约1360万美元收益，出售时入住率为100% [5] - 2026年7月9日，以1.51亿美元（每平方英尺734美元）出售位于德克萨斯州奥斯汀的一处全资办公物业，收到净现金收益1.461亿美元，将在2026年第三季度记录约3630万美元收益，出售时入住率为100% [5][6] 上半年财务业绩对比 - 2026年第二季度净亏损3170万美元（每股0.18美元），较2025年同期的净亏损8900万美元（每股0.51美元）有所收窄；2025年业绩包含与奥斯汀资产相关的6340万美元非现金减值支出 [8] - 2026年第二季度FFO为2360万美元（每股0.13美元），低于2025年同期的2610万美元（每股0.15美元） [9] - 2026年上半年净亏损8060万美元（每股0.46美元），较2025年同期的净亏损1.164亿美元（每股0.67美元）有所收窄；2025年业绩包含与奥斯汀资产相关的6340万美元非现金减值支出 [10] - 2026年上半年FFO为4360万美元（每股0.24美元），低于2025年同期的5080万美元（每股0.28美元），上半年派息率为67% [11] 运营与租赁活动详情 - 第二季度，公司55处同店物业（2026年6月30日入住率89.0%，2025年同期89.1%）的NOI（剔除终止收入等）权责发生制下增长0.5%，收付实现制下增长1.9% [12] - 第二季度租赁约25.4万平方英尺，同期开始入住24.5万平方英尺，其中包含6万平方英尺续租、11.1万平方英尺新租和7.4万平方英尺租户扩租 [13] - 另有16.6万平方英尺已签署的新租约计划在2026年6月30日之后开始 [13] - 第二季度核心投资组合租户保留率为85%，净吸纳面积为8.8万平方英尺，租金增长率（权责发生制）为1.5%，其中续租租金下降0.5%，新租/扩租租金增长4.7% [15] 融资与资本市场活动 - 2026年5月28日，行使现有无担保信贷额度首个6个月延期权，将到期日延长至2026年12月 [14] - 2026年5月，One Uptown合资企业与现有贷款人达成延期选择：多户住宅贷款延期至2027年7月29日，总额度从8500万美元降至7650万美元；办公贷款延期至2028年7月29日，总额度从1.217亿美元降至1.089亿美元 [14] - 2026年6月，为Avira（费城3025 JFK住宅部分）获得9000万美元担保定期贷款，利率为SOFR+1.85%，到期日为2033年6月，自2026年6月24日起通过利率互换锁定全期固定利率5.81% [14] - 该担保贷款与无担保信贷额度资金共同用于在2026年6月23日偿还到期的1.78亿美元建设贷款 [14] - 截至2026年6月30日，公司无担保信贷额度未偿余额为1.49亿美元，但在上述处置活动后，目前该额度已无未偿余额 [14] - 截至2026年6月30日，公司手头现金及等价物为4020万美元，在上述处置活动后，目前为3500万美元 [14] 股息与股票回购 - 董事会于2026年5月28日宣布每股普通股季度股息0.08美元，已于2026年7月22日支付 [17] - 基于当前销售活动，计划在2026年第三和第四季度执行1.2亿至1.4亿美元的股票回购和债券回购 [25] 2026年业绩指引更新 - 将2026年每股亏损指引从(0.76)-(0.70)美元调整为(0.45)-(0.41)美元，主要原因是预期未折旧房地产的销售净收益 [18] - 将2026年FFO每股指引从0.52-0.58美元收窄至0.53-0.57美元 [18] - 2026年FFO关键假设包括：年末核心入住率89-90%；年末核心出租率90-91%；权责发生制租金按市价调整5-7%；收付实现制租金按市价调整(2)-0%；权责发生制同店NOI变化(1)-1%；收付实现制同店NOI变化0-2%；投机性收入目标1840-1860万美元（已实现1830万美元）；租户保留率51-53%；无资产收购计划；资产出售活动3.05亿美元；在奥斯汀启动一座现有Uptown ATX建筑的再开发；偿还2026年7月到期的1.78亿美元建设贷款，为Avira安排9000万美元担保贷款，并将无担保信贷额度到期日延长至2026年12月31日 [18]