核心业绩表现 - 2026年第二季度归属于公司的每股摊薄净收益为0.24美元，低于去年同期的0.28美元；但上半年每股摊薄净收益为0.65美元，高于去年同期的0.50美元 [1] - 第二季度Nareit FFO（运营资金）为1.786亿美元，每股摊薄0.58美元，均高于去年同期的1.715亿美元和0.56美元 [3] - 上半年Nareit FFO为3.581亿美元，每股摊薄1.16美元，均高于去年同期的3.426亿美元和1.11美元 [3] - 公司上调了2026年全年指引：Nareit FFO每股摊薄预期从2.34-2.37美元上调至2.35-2.37美元；同店NOI（净营业收入）增长预期从4.75%-5.50%上调至5.00%-5.75% [4][14] 运营指标与租赁情况 - 截至2026年6月30日，总租赁入住率达94.8%，主力店租赁入住率达95.9%，小型店铺租赁入住率达创纪录的92.6% [2] - 第二季度新签租约的已签约但尚未开始的租金流水线达到创纪录的7120万美元年化基础租金，涉及310万平方英尺 [4] - 第二季度同店NOI同比增长5.8%，上半年同店NOI同比增长6.1% [9] - 第二季度已计租约与账单入住率的差额为440个基点 [4] - 第二季度完成了1270万美元的年化基础租金新租约 [4] 投资组合活动与资本配置 - 第二季度公司以1.643亿美元的总价收购了四个购物中心，包括位于纽约Commack的Mayfair购物中心（7000万美元）、德克萨斯州College Station的Jones Crossing（4650万美元）、德克萨斯州休斯顿的Vintage Marketplace（3270万美元）以及佛罗里达州巴拿马城的Stanford Station（1510万美元） [8][11] - 第二季度通过处置两个购物中心获得约1510万美元的总收益，上半年通过处置六个购物中心获得约1.23亿美元的总收益 [8][12] - 董事会宣布季度现金股息为每股0.3075美元（相当于年化每股1.23美元），将于2026年10月15日支付 [5] - 截至2026年6月30日，公司拥有15亿美元的流动性 [17] 价值提升再投资项目 - 截至2026年6月30日，公司在进行中的再投资管道包括44个项目，净估计成本为3.478亿美元，预计平均增量NOI收益率为10% [7][10] - 项目分类包括：主力店空间重新定位（16个项目，净成本7920万美元，预期NOI收益率7%-14%）、外铺开发（13个项目，净成本2300万美元，预期收益率14%）、再开发（15个项目，净成本2.457亿美元，预期收益率10%） [7] - 第二季度稳定了三个价值提升再投资项目，总净成本约540万美元，平均增量NOI收益率为11%；同时向进行中管道新增了八个新项目，总净估计成本约4780万美元，预期平均增量NOI收益率为11% [10] 资本结构与财务健康度 - 2026年5月5日，公司的运营合伙机构发行了4亿美元、利率5.375%、2036年到期的优先票据，所得款项用于偿还部分6亿美元、利率4.125%、2026年到期的优先票据，该票据已在当季全额偿还 [17] - 截至2026年6月30日，公司净债务（按年化季度调整后EBITDA计算）与调整后EBITDA的比率为5.3倍；按过去十二个月调整后EBITDA计算的比率为5.4倍 [17][39]