公司概况 - Dream Office REIT 拥有多伦多市中心商业区难以替代的中层历史办公楼资产组合 这些资产具有强大的护城河 主要体现在地理位置 规模和精准的资本投资上 使得新进入者难以开发类似物业 [2] - 公司资产组合高度集中在多伦多市中心 占总资产价值的88.6% 平均租赁期限为4.7年 总资产价值达19.8亿加元 [3] 估值分析 - 公司估值较低 过去12个月P/FFO为7.33倍 市净率仅为0.30倍 隐含资本化率超过7% [5] - 2023年6月完成1250万单位的发行人回购 价格为15.5加元/股 总额约1.94亿加元 导致股价下跌 最低触及7.25加元 目前交易价格约为10.48加元 [6][7] 未来展望 - 预计2024年可能进行象征性分红削减 幅度在10-20%之间 同时通过资产出售降低杠杆 [8][9] - 管理层倾向于将剩余现金用于股票回购而非分红 因为回购可以增加每股净资产价值 [9] - 公司目标是将净债务与净资产比率降至40-45% 债务与EBITDA比率降至10倍以下 需要减少约9400万加元债务 [10] - 可能出售位于King Street West和Dundas Street West的待重建物业 这些物业当前EBITDA贡献较低 [11] 投资机会 - 公司股票反映了多伦多市中心办公物业公开市场与私人市场估值的脱节 这种差距可能长期存在 [12] - 随着投资者对2023年发行人回购的失望情绪消退 以及2024年利率周期可能逆转 公司估值有望回升 [12]