文章核心观点 公司普通股过去一年下跌12%，以8.8倍年化调整后FFO交易，鉴于近两位数收益率、优质零售组合以及AFFO和季度分红的长期增长潜力，公司股票值得买入 [2][4] 公司概况 - 公司为内部管理的REIT，截至2023财年第三季度末拥有23处主要为零售的物业，分布在9个州，总可租赁面积410万平方英尺 [2] - 公司作为外部管理人管理2.5亿美元的REIT Alpine Income Property (PINE)，第三季度该管理关系带来109万美元收入，约占季度总收入2847万美元的3.8% [2] - 公司持有PINE 15.1%的股份，目前价值3800万美元，还可获得股息收益 [2] 股息情况 - 公司上次宣布的季度现金股息为每股0.38美元，年化后为每股1.52美元，股息收益率为9% [4] - 公司股息收益率高于同行，AFFO覆盖率为126%，并非收益率陷阱 [4] 财务状况 - 公司资产负债表结构保守，总债务余额5.5亿美元，总隐含资产价值12亿美元 [5] - 公司债务到期情况良好，2024年无债务到期，2025年到期债务仅5100万美元，2026年升至8300万美元 [5] - 公司使用利率互换固定此前浮动债务的SOFR [5] 租赁情况 - 第三季度公司签署14份可比租约，面积106190平方英尺，还签署7份来自收购空置物业的租约，面积26000平方英尺 [7] - 可比租约平均现金基础租金为每平方英尺25.79美元，因亚特兰大Ashford Lane美食广场替换租约租金降低，可比租金下降0.4% [7] - Ashford Lane目前入住率76%，是公司投资组合中第二低，德克萨斯州普莱诺的The Shops at Legacy入住率更低，为66% [7] - 剔除美食广场租约后，可比平均现金基础租金将实现11.4%的两位数增长，凸显投资组合的质量和增长潜力 [7] 估值情况 - 公司目前市值3.8亿美元，总隐含资产价值减去债务和优先股权益为6.73亿美元，假设资本化率为6.5%，普通股目前较净资产价值折价44% [8] - 公司预计2023年全年AFFO为每股1.72 - 1.76美元，低端较市场共识的1.57美元高出0.15美元，有望实现股息上调或股票回购 [8] 股份回购与资产处置 - 第三季度公司回购6048股6.375% A类优先股（NYSE:CTO.PR.A） [10] - 截至第三季度末，摊薄加权平均普通股数量为22484561股，同比增长4.5%，公司目前未回购普通股 [10] - 截至第三季度末的前9个月，公司出售3处收益性物业，获得2290万美元，收益330万美元，包括弗吉尼亚州雷斯顿的一处单租户办公物业，售价1850万美元 [10] - 公司需完全剥离剩余单租户办公物业，以实现纯零售投资组合，简化投资组合可能带来估值提升 [10]