文章核心观点 公司提供高级住房运营组合（SHOP）业务近期表现的更新，2023年SHOP业务多项指标较2019年有不同程度下滑，且相关数据为初步估计，最终结果可能有差异 [1][7] 分组1：月度未经审计结果 - 2023年12月，DHC全部SHOP可比物业入住率为80.0%，较2019年12月低580个基点，较2023年11月低10个基点 [2] - 2023年12月，居民费用及服务收入为9600万美元，较2019年12月低640万美元（6.2%），较2023年11月高140万美元（1.4%） [3] - 2023年12月，净营业收入（NOI）为280万美元，较2019年12月低980万美元（77.9%），较2023年11月低330万美元（54.4%）；NOI利润率为2.9%，较2019年12月低930个基点，较2023年11月低350个基点 [4] 分组2：年初至今未经审计结果 - 截至2023年12月31日，全年入住率为78.7%，较2019年同期低760个基点 [5] - 截至2023年12月31日，全年居民费用及服务收入为11亿美元，较2019年同期低1.067亿美元（8.7%） [5] - 截至2023年12月31日，全年NOI为7480万美元，较2019年同期低1.277亿美元（63.1%） [5] - 截至2023年12月31日，全年NOI利润率为6.7%，较2019年同期低980个基点 [5] 分组3：SHOP业务运营结果 - 2019年和2023年，ALR/Five Star管理社区、其他运营商管理社区及总SHOP可比物业在物业数量、单元数量、入住率、平均月费率、居民费用及服务收入、物业运营费用、NOI及NOI利润率等方面有不同表现 [6][7] 分组4：相关定义及说明 - 可比物业指自2019年1月1日起持续拥有并运营的物业，不包括待售、关闭或停用的物业以及未提供月度财务结果的社区 [8] - NOI指房地产收入减去物业运营费用，不包括资本化租户改善成本和租赁佣金的摊销；可比物业NOI计算方式类似，但仅包含可比物业；不同公司计算方式可能不同 [9] - 公司认为假设社区在所有期间都为其管理的预估运营结果是有意义的补充绩效指标 [10][11] 分组5：NOI及可比物业NOI计算与调节 - 展示了2019年和2023年12月31日止12个月SHOP业务NOI的计算过程，包括租金收入、居民费用及服务收入、物业运营费用等项目 [12] - 对NOI与可比物业NOI进行了调节，考虑了未包含在可比结果中的物业NOI [12][13] 分组6：公司概况 - DHC是专注于在美国拥有优质医疗保健物业的房地产投资信托公司，截至2023年9月30日，约72亿美元的投资组合包括36个州和华盛顿特区的376处物业，约500个租户，约900万平方英尺的生命科学和医疗办公物业以及超27000个高级生活单元 [13] - 公司由The RMR Group管理，该公司是美国领先的另类资产管理公司，截至2023年9月30日管理资产约360亿美元，有超35年商业房地产经验 [13]