文章核心观点 - 住房价格上涨使购房可负担性降低，利好多户住宅投资者，公寓REITs为投资者提供投资优质房地产的机会，Essex Property Trust作为多户住宅REITs，资产优质、财务状况良好，有望受益于行业顺风实现增长 [1][2][23] 行业现状 - 过去几年住房价格持续上涨，购房可负担性降至近30年最低水平，新开发项目开始放缓，租房作为长期居住选择越来越受欢迎，多户住宅开发在疫情后有所增加，“为出租而建”的社区越来越受欢迎 [1][18] - 通胀、工资增长、住房成本和就业等因素影响住房市场，高利率使购房成本上升，租房比购房更具性价比，更多家庭转向租房，为多户住宅业主带来更多优质租户 [17][20][22] 投资困境与解决方案 - 直接购买投资性房产并管理租户困难且耗时，房东需承担成本和风险，聘请物业经理费用高会侵蚀回报，公寓REITs可让投资者投资优质房地产并享受股票投资优势，减轻责任 [2] Essex Property Trust介绍 - 公司是多户住宅REITs，开发、收购和拥有美国西海岸公寓，是标普500成分股和最大的住宅类股权REITs之一，专注于加利福尼亚州和西雅图，连续29年提高股息，自1994年6月IPO以来股息复合年增长率达13.8%，获标普（BBB+）和穆迪（Baa1）投资级评级 [5][6] - 公司83%的净营业收入来自加利福尼亚州，17%来自西雅图，在洛杉矶、西雅图和圣克拉拉分别拥有11,124套、12,525套和10,523套公寓，投资组合所在市场家庭收入中位数达119,000美元，远高于美国平均水平，购房成本是租房成本的2.6倍 [7][8] - 公司拥有多种多户住宅资产，如位于西雅图伦顿的Forestview花园式公寓，该地区人口结构良好，靠近科技和航空航天行业主要雇主，租户基础强大，租金持续增长 [9][10][13] 财务状况与估值 - 公司资产负债表强劲，杠杆率低，资产负债率为34%，主要持有无担保固定利率债务，年末可用流动性近17亿美元，净债务与EBITDA比率为5.4倍 [14] - 未来三年公司将对约25%的债务进行再融资，新债务利率可能高于到期债务，但同店租金增长4.4%，转化为净营业收入增长4.3%，有望弥补现金流负面影响 [15] - 预计公司将宣布适度提高股息至每季度2.40美元，增幅3.9%，目前公司股票收益率超4%，鉴于底层资产质量和稳定的净营业收入增长，公司有望继续增加股息 [16] 结论 - 公寓REITs可减轻投资者负担，降低风险，提高生活质量，Essex Property Trust等公寓REITs可受益于优质资产开发和市场顺风，当前收益率超4%，是投资优质REITs的独特机会 [23]