公司表现与市场反应 - Healthcare Realty股价在过去一年下跌33% 远低于REIT市场整体2%的跌幅 [1] - 2024年NOI/FFO指引低于管理层此前预期 且2024年AFFO无法完全覆盖股息 引发市场担忧 [1] - 尽管股息覆盖率为90% 市场对股息削减的担忧可能被过度放大 [2] 财务表现与未来展望 - 2023年同店现金NOI增长2.8% 符合年初2.5-3.5%的预期范围 [3] - 2024年NOI增长预期为3.25% 低于此前预期的4%以上 [4] - 预计2025年及以后 随着入住率提升 NOI增长将加速至4%以上 [4] 行业供需与估值分析 - 65岁以上人口增长快于整体人口 医疗办公需求前景良好 [4] - 医疗办公新供应显著减少 有利于未来入住率和NOI增长 [4] - 当前股价13.5美元 对应8.7倍FFO/12倍AFFO 隐含资本化率8% 每平方英尺275美元 [5] - 2023年医疗办公资产出售均价345美元/平方英尺 隐含资本化率6.8% [6] - 新建医疗办公成本已升至400-500美元/平方英尺 [7] - 预计2025年公司价值在20-23美元/股 潜在上涨空间50-73% [8] 股息与财务状况 - 2024年AFFO预计1.10-1.15美元/股 低于1.24美元/股的年度股息 [9] - 公司可能在2025-2026年实现股息覆盖 但存在15-30%的股息削减风险 [10][11] - 公司资产负债表稳健 净债务/EBITDA为6.4倍 贷款价值比约40% [10] 投资观点 - 尽管存在股息削减可能 但当前股价已充分反映这一风险 [13] - 公司受益于有利的中期供需动态 且估值处于深度折价水平 [13]