文章核心观点 Easterly Government Properties公布2023年第四季度和全年运营结果，在财务、收购、管理等方面取得进展，并对2024年给出业绩指引 [1][3][18] 各部分总结 2023年第四季度亮点 - 净利润480万美元，摊薄后每股0.04美元；核心资金运营收益（Core FFO）3010万美元，摊薄后每股0.28美元 [2] - 收购三处总面积221,463平方英尺的物业，加权平均剩余租期9.7年，租户包括美国国土安全部、加利福尼亚州和美国司法机构 [2] - 发布第二份年度环境、社会和治理（ESG）报告，涵盖能源和水使用、温室气体排放等环境数据 [2] - 宣布任命Darrell W. Crate为首席执行官，William H. Binnie为董事会主席 [2][3] - 通过2019年12月启动的3亿美元自动提款机（ATM）计划进行50万股普通股的远期销售交易，加权平均初始远期销售价格为每股13.52美元，尚未结算 [3] 2023年全年亮点 - 净利润2110万美元，摊薄后每股0.20美元；核心资金运营收益1.201亿美元，摊薄后每股1.14美元 [3] - 直接或通过合资企业完成四处物业收购，总合同购买价格约8040万美元 [3] - 成功续约390,330平方英尺物业，加权平均租期16.4年 [3] - 维持每股0.265美元的季度现金股息 [3] - 行使2018年定期贷款工具的5000万美元延迟提款权，将定期贷款承诺从2.5亿美元增加到3亿美元 [3] - 被评为2022年能源之星认证国家杰出成员，被评为华盛顿商业杂志2023年“最佳工作场所”之一 [3] - 通过2019年12月ATM计划结算195万股普通股，加权平均每股价格20.14美元，为公司筹集净收益约3930万美元 [3] 投资组合运营情况 - 截至2023年12月31日，公司或合资企业在美国拥有90处运营物业，总面积约880万平方英尺，其中88处主要租给美国政府机构，1处租给高信用州政府机构，1处租给私人租户 [3] - 公司全资拥有一处位于佐治亚州亚特兰大的重建物业，预计完工后可出租面积约20万平方英尺，完工后将与美国总务管理局签订20年租约，供美国食品药品监督管理局使用 [3] - 截至2023年12月31日，投资组合加权平均房龄14.6年，加权平均剩余租期10.5年 [3][4] 收购情况 - 2023年9月22日，通过合资企业收购位于得克萨斯州科珀斯克里斯蒂的美国退伍军人事务部（VA）门诊诊所，面积69,276平方英尺，租约至2042年11月 [5] - 2023年10月3日，收购位于加利福尼亚州阿纳海姆的95,273平方英尺A类工人赔偿裁决和培训设施，100%租给加利福尼亚州政府机构，加权平均租约期限10.7年 [6][7] - 2023年10月3日，收购位于佐治亚州亚特兰大的97,969平方英尺设施，主要由国土安全部两个部门占用，93%已出租，租户新签租约可使用至2038年 [8] - 2023年10月19日，收购位于弗吉尼亚州纽波特纽斯的35,005平方英尺美国地方法院，新签10年租约至2033年 [9] 资产负债表和资本市场活动 - 截至2023年12月31日，公司总负债约13亿美元，包括循环信贷安排、定期贷款、高级无担保票据和抵押贷款债务 [10] - 截至2023年12月31日，未偿债务加权平均到期期限4.6年，加权平均利率4.2%；净债务与总企业价值比率为47.1%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA比率为7.0倍 [11] 股息情况 - 2024年2月21日，董事会批准2023年第四季度每股0.265美元的现金股息，将于2024年3月18日支付给3月6日登记在册的股东 [12] 后续事件 - 公司获得Kroll Bond Rating Agency的投资级发行人信用评级BBB，展望稳定 [13] - 2024年1月25日，公司延长2016年签订的1亿美元无担保定期贷款，贷款于2025年1月30日到期 [14] - 2023年12月31日季度结束后，公司通过2019年12月ATM计划进行89,647股普通股的远期销售交易，加权平均初始远期销售价格为每股13.39美元，尚未结算 [15] - 截至发布日，假设远期销售交易全部实物结算，公司预计从尚未结算的589,647股普通股销售中获得约800万美元净收益 [16] 业绩指引 - 公司预计2024年全年摊薄后核心资金运营收益每股在1.14 - 1.16美元之间 [18] - 该指引假设通过合资企业完成VA - Jacksonville的收购，公司按比例分担约4100万美元，以及2024年1 - 1.1亿美元的开发相关总投资 [18] 非公认会计原则补充财务指标 - 可分配现金（CAD）：FFO减去正常化经常性房地产相关支出和其他非现金项目等，用于补充披露公司支付股息能力 [20] - 核心资金运营收益（Core FFO）：调整FFO以排除非经常性项目，更准确反映公司核心业务运营和财务表现 [21] - EBITDA：净收入加利息、税项、折旧和摊销等调整项，用于补充披露公司偿债能力 [22] - 资金运营收益（FFO）：公认会计原则下净收入排除房地产折旧和摊销等项目，是广泛认可的房地产投资信托基金业绩衡量指标 [23] - 净债务和调整后净债务：净债务为合并债务调整后减去现金等；调整后净债务在净债务基础上进一步调整，用于补充披露公司财务状况 [24] 其他定义 - 完全摊薄基础：假设所有未偿还普通股单位、受限股和长期激励计划单位按一比一兑换为普通股 [25] 财务报表数据 - 资产负债表：截至2023年12月31日，总资产28.79752亿美元，总负债14.70236亿美元，股东权益14.09516亿美元 [32] - 利润表：2023年全年总收入2.87227亿美元，总费用2.22496亿美元，净利润2106万美元 [32][33] - EBITDA：2023年全年EBITDA为1.70555亿美元，预估EBITDA为1.70634亿美元 [33] - FFO和CAD：2023年全年FFO为1.18987亿美元，核心FFO为1.20139亿美元，CAD为9483.5万美元 [34] - 净债务和调整后净债务：截至2023年12月31日，净债务为12.89347亿美元，调整后净债务为12.35188亿美元 [34]