文章核心观点 - 公司的A类优先股值得买入，普通股维持持有评级，尽管美国写字楼空置率上升带来不利影响，但公司财务状况良好，优先股信用风险低且有望受益于美联储降息 [1][10] 公司运营情况 - 2023财年第四季度入住率为84.5%，虽环比下降约90个基点但仍健康，主要因波特兰一个子市场受7万平方英尺租约到期影响，其他7个子市场入住率增长或保持不变，罗利有轻微下降 [1] - 第四季度租金和其他收入4430万美元，同比下降0.7%，核心运营资金1350万美元，约每股0.33美元，较上一季度减少约20万美元，较去年同期的1540万美元下降，高利率费用侵蚀运营资金 [2] 优先股情况 - 2016年发行400万股，每股25美元，承销佣金后初始收益9685万美元，目前已发行和流通448万股A类优先股，票面利率6.625%，当前每股17.22美元，年息1.66美元，成本收益率约9.7% [4] - 2023财年优先股支付742万美元，2022年和2021年相同，在部分或全部赎回这些永续证券前每年支付金额不变，赎回日期为2021年10月4日 [4] 财务预测与覆盖情况 - 公司预计2024财年核心运营资金每股1.18美元，742万美元优先股支付相当于每股0.19美元费用，2024年核心运营资金预计可覆盖优先股费用635%，单季度核心运营资金即可覆盖年度优先股支付，核心运营资金需下降近80%才会威胁支付能力 [5] 租赁与债务情况 - 2024年将有9.7%的租约到期，2025年有8.8%到期，第四季度签署13.4万平方英尺新租约和续租约，全年签约59.9万平方英尺，新租约占第四季度签约面积81%，加权平均租期8年，加权平均年租金每平方英尺38.04美元，加权平均成本每平方英尺10.83美元 [6] - 债务到期安排合理，2024年约1.0144亿美元到期，9000万美元未动用信贷额度可帮助解决 [7] 市场预期与评级 - 预计2024年投资组合入住率高于当前水平，新租约起始日期集中在下半年，优先股信用风险极低，债务到期和租约到期情况可控 [8] - 美联储夏季会议可能降息，CME FedWatch工具预计年底至少降息75个基点，低于此前预期的150个基点，优先股将受益于降息带来的资本增长 [9] - 优先股当前交易价格约为每股清算价值25美元的68%，应接近52周高点21美元，与其他A类写字楼房地产投资信托公司相比，维持普通股持有评级，优先股买入评级 [10]