文章核心观点 - 公司是适合在宏观经济环境不确定时追求稳定收益的投资选择，虽面临高债务和高利率担忧，但财务状况稳定，分析师预计营收和盈利稳定增长，给出80 - 90美元的公允价值区间 [3][30] 公司概况 - 公司是专注于美国多户公寓社区的房地产投资信托基金，拥有或投资302处物业，共80,191套公寓单元，在多个城市有业务且在部分城市业务扩张 [1] - 截至2024年3月7日，公司股价为62.87美元，过去一年相对平稳，自IPO以来累计总回报率接近400% [1] 财务健康 - 尽管面临竞争挑战，公司财务状况相对稳定，有合理的营收增长和利润率，2023年营收28.7亿美元，同比增长5.07%，净利润8.3544亿美元，同比增长7.53%，净利润率29.07%，同比增长2.36% [5][6] - 公司股息收益率超4%，吸引追求收益的投资者，且致力于降低债务，近年来净债务与权益比率下降，但高债务水平和高利率对未来盈利能力的潜在影响使股价表现平淡 [7] - 公司管理层表示，到2025年年中才有债务到期，商业票据未偿还余额适中，浮动利率债务低于10%，超50%现有债务2030年后到期，过去几年的工作降低了利率风险并提供充足债务能力 [9] - 公司杠杆自由现金流每年稳定超10亿美元，最近12个月接近创纪录的13.3亿美元，无杠杆自由现金流在过去12个月接近创纪录的15亿美元，且近年来有能力偿还债务 [10][11] 股息安全 - 公司C + 股息安全等级主要因非GAAP基础上的派息率相对行业中位数较高，而GAAP基础上的派息率表现较好，过去十年稳定的自由现金流和管理层改善资产负债表杠杆的承诺使较高派息率在未来几年可持续 [14][15] 与其他住宅REITs比较 - 公司股息收益率高，与同行相比有优势，但在增长方面落后于同行 [20] - 与最大的五家同行中的四家相比，公司在三年和五年历史数据比较中表现不佳，但在最近的同比和前瞻性数据上表现较好，公司近年来的基本面进展尚未反映在股价中 [22] 分析师估计 - 股票有足够的分析师覆盖，分析师估计范围相对较窄，预计2024年和2025年营收稳定增长2.5% - 3.5%，底线收益稳定 [24][25] 长期展望 - 多户住房市场机遇与不确定性并存，租赁需求因城市化、远程办公逆转和千禧一代人口规模大而强劲，但建筑成本上升、潜在经济放缓和部分市场新供应增加可能对租金和入住率造成压力 [26] 宏观考虑 - 经济衰退会影响公司租金收入，因家庭形成减少导致公寓需求下降，公司可能需提供优惠或降低租金以维持入住率，压缩利润率 [27] - 美联储未来可能降息，高股息收益率的房地产投资信托基金对寻求收益的投资者有吸引力，因降息会降低固定收益投资的吸引力 [27] 公允价值和价格目标 - 分析师基于股息折现模型、公司改善的资产负债表杠杆和相对稳定的现金流状况，给出公司每股80 - 90美元的公允价值估计 [28][29]