文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）本季度财报虽无重大意外但部分利率敏感型和商品导向型板块表现较弱 ，利率上升仍是业绩不佳主因 ，公共REITs外部增长仍面临挑战 ，但谨慎运营者或有机会 [3][36] 各板块表现总结 整体表现 - 88家提供全年运营资金（FFO）指引的权益型REITs中 ，59家（67%）超过预测中点 ，高于历史四季度平均水平和2022年四季度的55% [3] - 私人商业房地产市场价值较2022年4月峰值下跌21.4% ，抹去过去十年涨幅 ，绿街CPPI指数2月降至2016年3月以来最低 [4] - 债务比率高的REITs本季度表现不佳 ，业绩最差的25家平均债务比率超60% ，远高于行业平均的40% [4] 各板块具体表现 办公室REITs - 最终评级为B ，租赁活动在2023年末有所回升 ，但仍低于疫情前水平 ，租金利差转负 ，平均入住率降至87% [6] - 沿海市场四季度租赁活动反弹 ，纽约市和西海岸部分科技集中地区表现突出 ，但其他沿海REITs仍较弱 ，阳光地带REITs全年租赁活动较疫情前低约10% ，沿海REITs低23% [6] - 高利率导致利息支出增加 ，FFO预计2024年较2019年下降约20% ，部分高负债REITs FFO大幅下降 ，但阳光地带部分REITs表现较好 [8] 商业抵押REITs - 最终评级为C+ ，办公室贷款违约率上升 ，但其他主要物业板块贷款表现相对稳定 ，四季度每股账面价值（BVPS）平均下降1% ，每股收益（EPS）与上季度持平 [10] - 部分高办公室贷款敞口的REITs业绩不佳并削减股息 ，如ACRE和KREF ，但Ladder Capital表现稳健并计划增加办公室贷款敞口 [10] - 多户住宅和建筑贷款有少量违约情况 ，Arbor Realty贷款违约率低于预期 ，Starwood Property和Blackstone Mortgage业绩稳健 ，TPG RE Finance解决大量违约贷款 [12] 住宅抵押REITs - 最终评级为B ，2023年末宏观经济条件有利 ，四季度BVPS平均增长2.2% ，可分配EPS翻倍 ，但2024年初利率逆风重现 [13] - 利率敏感型机构相关REITs表现较好 ，如Dynex Capital BVPS增长8.7% ，部分信用型REITs表现分化 ，MFA Financial表现突出 ，部分REITs削减股息 [13][14] 净租赁REITs - 最终评级为B- ，对利率最敏感 ，因“高利率长期化”担忧投资利差压缩 ，2023年收购物业价格有折扣但收益增长不佳 ，预计2024年仍表现平淡 [15] - 部分REITs表现较好 ，如Essential Properties和NNN REIT ，部分表现不佳 ，如W. P. Carey和Global Net Lease [16] 赌场与博彩REITs - 最终评级为B+ ，业绩尚可但高利率限制通过增值收购实现增长 ，Gaming and Leisure Properties和VICI Properties业绩较好 ，前者提高股息 ，后者拓展非赌场业务 [17][18] 公寓REITs - 最终评级为B- ，虽三季度表现不佳但四季度租金增长企稳 ，部分REITs FFO超预期 ，2024年沿海REITs预计FFO持平 ，阳光地带预计略有下降 [20][22] 存储REITs - 最终评级为B- ，自疫情以来NOI增长最强劲 ，但今年面临挑战 ，2023年FFO平均增长0.9% ，预计2024年下降2.6% ，新客户租金下降但续约租金增长 ，入住率降至90.2% [24] 农田REITs - 受作物价格、产量和利率影响业绩疲软 ，Farmland Partners 2023年FFO近减半 ，预计2024年增长20% ，Gladstone Land 2023年FFO下降21% ，租户问题和高资本成本限制收购活动 [25] 医疗保健REITs - 最终评级为B ，高级住房REITs表现亮眼 ，Welltower和Ventas FFO增长超预期 ，预计2024年继续增长 ，熟练护理REITs occupancy和运营财务状况改善 ，医疗办公和实验室空间REITs受传统办公室板块影响表现一般 [26][30] 手机信号塔REITs - 最终评级为B ，2023年四季度表现较稳但2024年增长前景平淡 ，American Tower预计2024年FFO增长4.3% ，Uniti Group有并购传闻 ，SBA Communications和Crown Castle 2024年FFO增长预期较低 [33][35]