文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）当前被大幅低估，预计未来几年复苏时回报将远超私人房地产投资，且更安全、波动性更小、税收效率相当，因此现阶段投资私人房地产无意义 [2][13] 分组1：REITs与私人房地产对比优势 - REITs比私人房地产便宜，能以较低利率获得杠杆优势，因其已锁定未来多年利率 [2] - 大型私募股权机构如黑石近年来更多购买REITs而非私人房地产 [2] 分组2：对REITs投资质疑的回应 质疑1：REITs需向经理支付薪水 - 研究表明REITs比私人房地产投资成本效率更高，因其规模效应显著，能以较低管理成本占比聘请顶尖人才 [3][5] - 以 Realty Income 为例，其CEO年薪超1000万美元，但管理成本占资产比例仅30个基点 [5] - 私人房地产若交给物业经理管理，费用约占月收入10 - 12%，约为总资产价值1.5 - 2%；若自行管理，效率低且成本可能占租金收入15 - 20% [6][7] - REITs因规模优势在其他方面成本也更低，如聘请内部律师应对房产税增加、与承包商批量装修降低单位成本 [8] 质疑2：REITs税收效率不高 - REITs具有有限责任保护但无需缴纳公司税，通常保留约30%现金流用于再投资，这部分留存收入免税 [10] - REITs部分股息收入归类为“资本返还”免税，部分甚至100%归类为此；还能降低房产税，专注的低收益、高增长房产增值部分也可递延纳税 [10] - 投资者可将REITs放入税收递延账户实现完全递延纳税；相比之下，出租物业虽可通过折旧减税，但出售时可能面临巨额税单，灵活性差 [10] 质疑3：REITs波动性更大 - 实际上REITs比私人房地产波动性小，投资者认为私人房地产稳定是因忽视其波动性，未获取每日报价或评估房产价值 [12] - 私人房地产是私人、非流动性、集中性投资，资本支出要求高，有社会因素和责任风险，且投资者通常使用高达80%的杠杆，房产价值受当地市场和利率影响大 [12] - 房产价值下跌5 - 10%会导致股权价值下跌25 - 50%，公开市场交易的是股权价值，所以REITs看似波动大，但杠杆化的私人房产波动性更大 [12]