公司背景 - Healthcare Realty (NYSE:HR) 是一家美国基地的股权房地产投资信托公司，拥有并经营着超过680栋门诊医疗空间的物业，市值约为56亿美元，与医疗保健房地产投资信托公司的平均市值水平基本一致。[1] 市场地位 - HR 在医疗办公楼领域的集中度较高，尽管市值相对较小，但实际上是该领域的领先公司之一。在2022-2023年的平均年销售额方面，HR在美国的医疗办公楼运营商中排名第一，新开发方面排名第二。[2] - HR在医疗办公楼领域的专注度相对其他医疗保健房地产投资信托公司更高，倾向于多租户租赁，通过将风险分散在不同租户之间来降低整体租赁组合的风险。大部分HR的建筑物都位于人口密集的校园领域附近，这将为医疗办公楼带来更大和更稳定的需求。[3] 财务状况 - HR目前以9.4倍的P/FFO（前瞻性基础）交易，并提供8.5%的股息率，历史上一直得到持续甚至略微增长的分配水平支持。FFO支付比率约为78%，并不过于激进，提供了合理的安全边际。此外，相对于行业来说，HR看起来非常便宜。[6] - HR的FFO共识预测显示，2024年至2026年的情况相对可接受，经过今年的小幅收缩后，FFO有望在未来扩张。[8] 投资机会与风险 - HR提供了一个有趣的投资机会，尤其是对于寻求收益的投资者来说，因为股息得到了FFO的支持，并且投资组合具有韧性和增长潜力。[9] - HR的财务数据中存在两个主要风险，这使得投资案例不够稳健和吸引人。首先是现金类项目的调整后，HR的真实现金生成并不像从FFO支付比率中所暗示的那样出色。其次是过高的杠杆率和HR账面上的次级债务结构。[10] - HR的净债务与EBITDA比率为6.4倍，从绝对和相对角度来看都较高。大部分债务将在2025年和2026年到期，而这些债务大部分是基于固定利率的，随着利率上升，HR的融资成本将增加，对FFO和FAD施加额外的下行压力。[13] - 尽管HR具有一些积极的特征，如投资组合位于长期增长领域，多个指标便宜，股息率吸引人，但考虑到现金类项目的调整、高租赁活动和重大再融资以及高杠杆率等因素，HR应该被投资者避免。[18]