文章核心观点 - 鉴于当前宏观经济环境和高利率，房地产投资信托基金（REITs）估值受挫，但NNN REIT Inc行业和租户多元化良好、债务管理佳、估值有吸引力，是值得买入的股票 [1] 公司介绍 - NNN是一家REIT，在美国拥有多元化的三重净租赁物业投资组合，在49个州拥有3532处物业，涵盖37个行业 [2] 公司表现 近年表现 - 自2022年疫情封锁和利率快速上升以来，NNN股价和估值与其他REITs一样显著下降，过去五年每股运营资金（FFO）增长11.3%，但股价下跌22.3% [3] - 2023年全年，公司核心每股FFO增长3.8%，调整后每股FFO（AFFO）增长1.6%，连续34年提高股息，AFFO派息率维持在68%， occupancy率达99.5%，并以7.3%的初始资本化率投资8.2亿美元于物业 [5] 长期表现 - 过去20年，公司总回报率达599%，跑赢标普500指数；同期，标普500市盈率从约20倍升至约26倍，而NNN的市净率下降，股价上涨140%，每股FFO增长220% [6] 公司优势 行业和租户多元化 - 公司行业和租户敞口多元化，降低了对特定趋势或租户的依赖，增强了应对经济挑战和租户业绩不佳的能力 [7] - 截至2023年12月底，按基本租金计算，前两大行业敞口为便利店和汽车服务，均占16%；前两大租户为7 - Eleven和Mister Car Wash，均占4% [8] - 公司长期保持高occupancy率，自2003年以来平均occupancy率为98.1%，2023年为99.5%，远高于酒店和医疗保健以外的REIT行业平均水平（91.0%） [9] 良好的债务管理 - 截至2023年12月31日，公司股权与无担保债务比率为58%比42%，债务到期日分布均匀，加权债务期限为12.0年，除2029 - 2030年外，每年债务到期额在3.5 - 4亿美元之间，利息覆盖率为3.2倍 [11] 估值优势 - 过去20年，公司市净率下降，目前远期市净率和远期市净率分别为12.4倍和12.3倍，股息收益率超5%，派息率为69.5%，高于过去10年平均水平 [12] - 与竞争对手相比，公司股息收益率高、派息率低，市净率和市净率倍数最低，相对被低估 [12] 潜在风险 - 公司股价对利率敏感，若利率不下降或进一步上升，将对公司产生重大影响；美联储密切关注个人消费支出（PCE）价格指数，若PCE持续上升，可能加息，导致公司股价下跌 [13][14] - 公司的成功依赖于租户和物业的表现，2023年第四季度，租户Rite Aid申请破产保护，公司拥有其6处物业，影响较小，但更多租户出现类似问题或空置物业数量增加将构成风险 [15] 结论 - 公司行业和租户多元化良好、债务管理佳、相对被低估，股息收益率超5%，派息率保守，是长期投资的优质选择，当前是较好的入场点 [17]