分组1: 行业背景与市场环境 - 美联储在2022年12月宣布将继续加息以应对通胀，尽管经济可能陷入衰退 [2][3] - 自2020年新冠疫情爆发以来，商业地产（CRE）和房地产投资信托基金（REITs）受到严重冲击，尤其是与零售、餐饮、办公和酒店相关的领域 [5][6] - REITs在2021年中期才恢复至疫情前水平，但由于美联储加息，REITs再次受到压力，尤其是与杠杆和利率相关的REITs [6][7] - 尽管美联储停止加息，但利率维持高位，导致REITs和CRE行业在过去两年半中处于不利环境 [7] 分组2: 投资机会与策略 - 当前REITs股价低迷，提供了较高的股息收益率和潜在的低价买入机会 [8][9] - 投资者可以通过选择具有良好资产负债表和增长潜力的REITs，获得短期和长期的双重收益 [10][12] - 市场时机难以预测，因此选择被低估的、具有高股息收益率的REITs是更稳健的策略 [11][12] 分组3: NewLake Capital Partners (NLCP) - NLCP是一家专注于大麻行业的REIT，成立于2019年，市值约3.866亿美元 [13][14] - 公司通过售后回租、定制开发和第三方购买的方式获取物业，租户负责物业费用，降低了运营风险 [15][16] - NLCP的租约通常为15至20年，年租金递增，租户包括Curaleaf、Cresco Labs和Trulieve等领先大麻运营商 [16][17] - 截至2023年底，NLCP拥有31处物业，总面积160万平方英尺，租户覆盖12个州的13家公司，租约覆盖率为100% [18] - 公司几乎没有债务，债务与市值比率仅为0.52%，债务与资产比率仅为0.46% [19] - 大麻行业预计在2022年至2027年间以10.5%的年复合增长率增长，NLCP有望从中受益 [21][22] - 2023年NLCP的AFFO每股增长7%，分析师预计2024年和2025年分别增长3%和7%，股息收益率为8.89% [24] 分组4: Healthcare Realty Trust (HR) - HR是一家专注于医疗办公物业的REIT，截至2023年底，总投资约134亿美元，拥有688处物业，总面积4030万平方英尺 [25][26] - 公司物业主要位于医院校园内或附近，93%的物业为门诊医疗设施，72%的物业位于医院校园内或附近 [28][30] - HR与56家美国前100的医疗系统建立了合作关系，物业涵盖癌症治疗、影像和手术等关键医疗服务 [31] - 公司拥有投资级资产负债表，S&P评级为BBB，Moody's评级为Baa2，2023年底净债务与EBITDA比率为6.4倍 [32] - 2023年HR的AFFO每股下降14%，分析师预计2024年下降1%，2025年和2026年分别增长1%和9% [34] - 公司股息收益率为8.62%，但2023年AFFO支付率为107.91%，表明股息支付不可持续 [38][39] 分组5: Ladder Capital (LADR) - LADR是一家抵押贷款REIT，专注于商业地产的优先抵押贷款，投资组合包括28亿美元的贷款、6.55亿美元的净租赁股权投资和4.67亿美元的CRE证券 [41][44] - 公司贷款组合中，34%为多户住宅，31%为办公楼，17%为混合用途物业 [45] - 自2016年以来，公司调整后运营收益增长率为-2.61%，收益波动较大，2020年和2021年分别下降63%和18% [46][47] - 2023年LADR的股息收益率为8.76%，AFFO支付率为68.66%，股息支付较为稳健 [50][51] - 公司当前市盈率为8.02倍，低于其历史平均市盈率10.08倍，显示出潜在的投资价值 [52] 分组6: 总结与展望 - 尽管REITs面临利率上升和市场波动的挑战，但部分REITs仍展现出良好的资产负债表和增长潜力 [7][12] - 大麻行业和医疗地产行业的高增长潜力为相关REITs提供了长期投资机会 [21][28] - 投资者可以通过选择被低估的高股息收益率REITs，获得短期收益和长期资本增值 [8][12][52]