文章核心观点 - 尽管写字楼REITs面临空置率上升和高利率压力，但公司低FFO倍数和有保障的股息仍吸引投资者，且一季度业绩表现良好，因此上调评级 [1][5] 公司估值与市场表现 - 公司目前股价为2024财年第一季度年化运营资金的4.7倍，接近历史最低倍数 [1] - 自上次报道以来，公司总回报率约为10% [1] 行业现状 - 写字楼REITs受写字楼空置率上升和联邦基金利率维持22年高位影响持续承压 [1] - 3月底全国写字楼空置率为18.2%，同比上升120个基点 [1] 公司运营情况 - 第一季度末核心投资组合入住率为87.7%，出租率为89%，较上一季度有所下降 [1] - 2024年租户续租风险适中，约3.3%的年度化基础租金和4.4%的可出租面积租约将在2024年到期 [1] - 第一季度运营资金为每股0.24美元，同比下降3美分，能以160%覆盖当前股息，派息率约63% [1] - 第一季度营收1.2923亿美元，同比增长1.3%，超出共识预期215万美元 [5] - 同店净营业收入应计基础上增长2.2%，现金基础上增长3.6%，租金按市值计价应计基础上增长14.9%，现金基础上增长4.2% [5] - 签署了35.7万平方英尺的新租约和续租约，第一季度末总租赁管道为490万平方英尺 [5] 公司股息情况 - 最近宣布季度现金股息为每股0.15美元，年化每股0.60美元，股息收益率为13.4% [1] - 过去12个月股息收益率为14.6%，此前有一次21.1%的股息削减 [1] 公司债务与流动性 - 第一季度末总债务余额为21.9亿美元，2024年到期3.4亿美元，2025年到期7000万美元 [2] - 第一季度末现金及现金等价物为9690万美元，6亿美元无担保信贷额度无未偿还余额 [2] - 4月12日发行4亿美元债券，所得款项用于消除2024年债务到期，2027年11月前无重大债券到期 [2] 公司面临风险 - 初始2024年债务加权平均利率为3.8%，季度利息费用将大幅增加 [4] - 穆迪9月和标普1月将公司无担保票据评级下调至非投资级投机级“BB” [4] 公司评级调整 - 基于2024年全年FFO指引低端每股0.90 - 0.97美元能以150%覆盖股息，上调公司评级 [5]