文章核心观点 - 公司股票评级从持有下调至卖出，因其股息吸引力下降、估值无安全边际、股息安全性存疑，且面临高利率和通胀带来的盈利压力 [1][3][13] 评级调整情况 - 2021 年新冠疫情后看好公司股票，因其有反弹潜力且股息有吸引力，当时股息收益率约 9% [1] - 2023 年 10 月将股票评级从买入下调至持有，原因是股息收益率吸引力下降、估值倍数扩张无安全边际 [1] - 目前将股票评级从持有下调至卖出，此前问题仍存在，股息安全性也受到质疑 [3] 股息情况 - 公司当前股息收益率 8.6%，处于历史较低水平，与无风险利率利差缩小，吸引力降低 [3] - 股息安全评级为 D -，表明公司持续支付当前股息的能力弱于房地产行业多数公司；股息增长评级为 C -，股息一致性评级为 C +；股息收益率评级为 A，说明股息收益率高于平均水平 [4][5] - 公司现金股息支付率超 100%（约 104%），远高于行业中位数 62.69%；AFFO 支付率方面，远期为 101.69%，TTM 为 102.11%，过去 10 年现金股息支付率平均为 89%，当前支付率超安全阈值，股息可持续性存疑 [6][7] 资产负债表和盈利前景 - 过去 10 年公司总债务呈上升趋势，2016 年和 2020 年大幅增加，峰值约 55 亿美元，目前降至 50.7 亿美元 [8] - 公司盈利能力未同步提升，债务与 EBITDA 比率呈上升趋势，当前为 6.38 倍，远高于 5.7 倍的平均水平 [9] - 高利率和通胀持续，公司及其运营商面临盈利压力，如其中一个三重净租赁运营商 Maplewood 自 2023 年第二季度以来租金支付不足，全额支付时间不确定 [10] 其他风险和积极因素 - 行业风险包括对利率敏感，公司业务集中于专业护理机构（SNFs），其未来表现取决于政府医保和医疗补助报销率，具有不确定性 [11] - 公司业务模式的关键差异化在于售后回租交易，可使运营商获得资金，公司获得有保障租户的创收物业；美国人口老龄化长期将增加对 SNF 服务的需求，为公司带来潜在增长机会 [12]